Essayer la médiation avant la procédure
L'article 90 mentionne l'arbitrage pour les litiges nés du règlement de copropriété. Ce que cela ouvre, ce que cela ne dit pas, et comment tenter un accord avant d'aller plus loin.
Aller au contentieux coûte du temps, de l'argent, et surtout la possibilité de continuer à vivre dans le même immeuble. Avant d'y venir, il existe presque toujours une marge — et, pour les litiges nés du règlement de copropriété, le Code des Droits Réels ouvre lui-même une voie.
Ce que dit le texte
Il peut être recouru à l'arbitrage pour les litiges résultant de l'application de ce règlement.
Cette phrase clôt l'article 90, celui-là même qui institue le règlement de copropriété. Elle vise donc les litiges qui naissent de son application — ce qui couvre une part importante des désaccords d'une résidence : usage des parties communes, respect des règles spécifiques, obligations que le règlement met à la charge de chacun.
Ce que le texte ne dit pas, et que nous n'inventerons pas
L'article 90 ouvre la possibilité de l'arbitrage. Il ne fixe ni la procédure, ni le coût, ni les délais, ni la façon dont l'arbitre est désigné — et nous n'avons pas vérifié les textes qui le font. Nous n'écrirons donc pas « il suffit de ». Avant d'engager une voie arbitrale, faites-vous expliquer précisément ce qu'elle implique par un professionnel du droit.
Ce qui se tente avant, et qui marche souvent
L'arbitrage reste une procédure. Avant lui, il existe un espace informel que les résidences sous-utilisent, et qui règle une bonne part des conflits — à condition d'être organisé plutôt qu'improvisé.
- 1Un entretien à trois, avec un tiers de la résidence que les deux parties acceptent. Le tiers n'arbitre pas : il empêche la conversation de dériver.
- 2Un ordre du jour écrit, même très court. Sans lui, la rencontre remonte à des griefs d'il y a cinq ans.
- 3Une règle simple : chacun expose sans être interrompu, puis reformule ce qu'il a compris de l'autre avant de répondre.
- 4Une issue écrite, même minimale : ce sur quoi on s'est mis d'accord, ce qui reste en désaccord, et ce que chacun fait d'ici quand.
- 5Un rendez-vous de vérification à quelques semaines. Un accord sans point de contrôle se défait tout seul.
Recommandation Syndicop
Écrivez l'accord, même s'il est modeste, et même s'il paraît évident sur le moment. Ce n'est pas de la méfiance : deux personnes de bonne foi se souviennent différemment d'une conversation trois mois plus tard, et c'est ce décalage — pas la mauvaise volonté — qui rouvre la plupart des conflits qu'on croyait clos.
Quand il faut cesser de temporiser
La médiation a ses limites, et les nier fait du tort à la résidence. Lorsqu'il y a un impayé qui s'accumule, une atteinte à la sécurité, ou une situation qui se répète malgré des engagements écrits, prolonger la discussion revient à laisser le problème grossir aux frais de tous.
Le bon signal n'est pas le nombre de tentatives mais leur résultat : si deux rencontres n'ont produit aucun engagement tenu, la voie amiable a été honnêtement essayée, et le dossier doit changer de nature.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 90 — Le règlement de copropriété — et le recours possible à l'arbitrage
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