Le syndicat des propriétaires : ce qu'il est juridiquement

« Au nom de qui on signe ? » La question tombe au moment de renouveler le contrat d'entretien de l'ascenseur, et personne ne sait répondre. Le président signe-t-il pour lui ? Pour les copropriétaires ? Pour une entité qui n'existe nulle part au registre du commerce ?

La réponse est dans l'article 89 du Code des Droits Réels, et elle est plus rassurante qu'on ne le pense.

Le syndicat n'a pas à être créé

La loi dit que l'ensemble des propriétaires forment un syndicat, doté de la personnalité civile. Il se constitue automatiquement, du seul fait de la copropriété. Aucune formalité, aucun dépôt, aucune inscription préalable.

Autrement dit : votre syndicat existe déjà. La question n'est pas de le créer, mais de le faire fonctionner — désigner qui le représente, et écrire les règles qu'il se donne.

Ce que « personnalité civile » veut dire en pratique

C'est la notion qui rend le reste possible. Une entité dotée de la personnalité civile peut agir en son nom propre : détenir, s'engager, agir en justice. Ce n'est plus une addition de particuliers.

• Un compte bancaire peut être ouvert au nom du syndicat, et non au nom personnel du trésorier
• Un contrat d'entretien engage la copropriété, pas la personne qui a signé
• Un changement de président ne remet pas en cause les engagements pris
• Les fonds de la copropriété ne se confondent pas avec le patrimoine personnel de ceux qui les gèrent

Qui représente le syndicat

Un président, désigné selon les modalités de l'article 97 — article modifié par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005. C'est lui qui représente légalement le syndicat.

L'article 89 prévoit également qu'un comité de trois à neuf propriétaires peut l'assister. C'est ce que la pratique appelle le conseil syndical, ou le bureau. La fourchette est fixée par le Code ; le reste — nombre exact, répartition des rôles, durée — relève de votre règlement de copropriété.

Ce dont le syndicat a la charge

L'article 89 en fixe l'objet : la conservation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier, la gestion et l'entretien des parties communes, selon ce que prévoit le règlement de copropriété.

Deux mots méritent qu'on s'y arrête. « Conservation » : maintenir l'immeuble en état, ce qui inclut d'anticiper plutôt que de réparer dans l'urgence. « Selon le règlement » : le Code pose le principe, le règlement organise le détail. C'est pourquoi son absence pose problème bien au-delà du formalisme.

Ce que nous recommandons

1. 1Faire tracer par écrit la désignation du président, avec sa date — c'est la preuve de qui engage la copropriété
2. 2Ouvrir un compte au nom du syndicat, si ce n'est pas déjà le cas
3. 3Constituer le comité prévu par l'article 89, même si la résidence est petite : à trois, on se relaie
4. 4Conserver les contrats signés au nom du syndicat dans un endroit accessible au successeur