La copropriété dans le Code des Droits Réels

Beaucoup de résidences tunisiennes fonctionnent depuis des années sans que personne n'ait ouvert le texte qui les régit. On s'appuie sur l'usage, sur ce que faisait le syndic précédent, sur ce qu'on a vu ailleurs. Cela tient tant que personne ne conteste — et cède au premier désaccord sérieux.

Le texte existe, il est court, et il est plus lisible qu'on ne le craint.

Quel texte s'applique

La copropriété des immeubles bâtis est régie par le Code des Droits Réels, promulgué le 12 février 1965 et modifié à plusieurs reprises, notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005. Les dispositions qui vous concernent tiennent dans un bloc : les articles 85 à 102.

Ce que les articles 85 à 102 organisent

Le bloc traite quatre questions, dans cet ordre : ce qui appartient à qui, qui paie quoi, qui décide, et selon quelles règles écrites.

• Articles 85 à 87 — la copropriété d'immeubles construits, les règles applicables et l'usage des parties communes
• Article 88 — la participation aux charges communes
• Article 89 — la constitution du syndicat des propriétaires
• Articles 90 et 91 — le règlement de copropriété : son adoption, puis sa modification
• Articles 92 à 101 — le syndicat, ses organes et ses compétences, dont l'article 97 sur le président
• Article 102 — la division des parties privatives

Le syndicat existe, que vous le vouliez ou non

C'est le point que la plupart des résidences ignorent. La loi dit — article 89 — que l'ensemble des propriétaires forment automatiquement un syndicat, doté de la personnalité civile. Il n'y a rien à créer, rien à déclarer : il existe du seul fait que l'immeuble est en copropriété.

La personnalité civile n'est pas une formule. Elle signifie que le syndicat peut agir en son nom propre — c'est ce qui permet, par exemple, d'ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété plutôt qu'au nom personnel du trésorier.

L'ensemble des propriétaires forment un syndicat doté de la personnalité civile, représenté par un président désigné selon l'article 97, qu'un comité de trois à neuf propriétaires peut assister.

Qui paie quoi

L'article 88 pose le principe : tout propriétaire doit participer aux charges de conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes. La contribution est proportionnelle à la quote-part de chacun.

Deux conséquences pratiques, que beaucoup de résidences découvrent tard. La première : la participation aux charges n'est pas facultative et ne se négocie pas au cas par cas. La seconde : c'est bien la quote-part qui sert de base — pas le nombre d'occupants, ni la surface habitée, ni l'usage qu'on fait des parties communes.

Le règlement de copropriété est obligatoire

L'article 90 est explicite : le syndicat des propriétaires doit adopter un règlement dit « règlement de copropriété ». Ce n'est pas une option de bonne gestion, c'est une obligation.

Beaucoup de résidences n'en ont pas, ou en ont un qui date de la construction et que personne n'a jamais lu. C'est pourtant lui qui tranche la majorité des désaccords quotidiens — usage des parties communes, répartition de certaines charges, fonctionnement des organes.

L'article 91 précise la majorité requise pour l'insérer ou le modifier : celle des propriétaires présents ou représentés. Il pose aussi deux règles de vote qui méritent d'être connues — voir « Quorum et majorités en assemblée générale ».

Loi, pratique et recommandation : ne pas les confondre

Une grande partie des conflits de copropriété vient de ce mélange. « On a toujours fait comme ça » n'est pas une règle de droit. « Le syndic a décidé » non plus. À l'inverse, beaucoup de bonnes pratiques ne figurent nulle part dans le Code et n'en sont pas moins utiles.

• Ce que la loi impose : la participation aux charges, l'existence du syndicat, l'adoption d'un règlement
• Ce que la pratique a installé : la fréquence des assemblées, la forme des convocations, l'organisation du bureau
• Ce que nous recommandons : écrire ce qui est décidé, tracer ce qui est payé, et conserver ce qui est écrit

Par où commencer

1. 1Retrouvez votre règlement de copropriété. S'il n'existe pas, c'est le premier chantier.
2. 2Vérifiez que la quote-part de chaque lot est connue et écrite — c'est la base de toute répartition de charges.
3. 3Assurez-vous qu'un président est désigné et que sa désignation est tracée.
4. 4Constituez, si ce n'est pas fait, le comité de trois à neuf propriétaires prévu à l'article 89.