Copropriété et titre foncier en Tunisie
Comment un lot est inscrit, pourquoi le règlement de copropriété se dépose à la conservation foncière, et ce que le syndicat peut entreprendre lui-même.
La situation foncière d'une résidence est le sujet dont on ne parle jamais — jusqu'au jour où quelqu'un veut vendre, où une banque demande un titre, ou où une régularisation traîne depuis quinze ans. Le Code des Droits Réels dit peu de choses sur ce point, mais ce qu'il en dit est utile.
La copropriété s'appuie sur un régime plus ancien
La copropriété des immeubles divisés par étages ou par appartements est régie par les mêmes règles que l'indivision et le mur mitoyen sous réserve des dispositions suivantes.
C'est le premier article du chapitre, et il explique beaucoup de choses. Ce que vous possédez dans les parties communes est une fraction indivise ; les articles 87 à 102 viennent seulement aménager ce régime pour l'adapter aux immeubles divisés.
Le règlement se dépose, et se mentionne sur les titres
L'article 90 organise deux dépôts distincts. Un exemplaire du règlement de copropriété est déposé au siège de la collectivité locale dans la circonscription de laquelle l'immeuble est situé. Un autre est déposé à la conservation de la propriété foncière lorsqu'il s'agit d'un immeuble immatriculé, pour être mentionné sur les titres fonciers concernés.
Ce que ce second dépôt produit
Il rend le règlement visible depuis le titre foncier du lot. Un acquéreur, une banque ou un notaire qui consulte le titre voit qu'un règlement existe — c'est ce qui donne sa portée pratique à la règle de l'article 90 selon laquelle il oblige aussi ceux qui acquièrent un droit sur l'immeuble.
Le syndicat n'est pas démuni
L'article 89, qui constitue le syndicat de plein droit et le dote de la personnalité civile, prévoit aussi qu'il peut engager les procédures d'immatriculation et de régularisation foncière. C'est une capacité méconnue et importante : une résidence dont la situation foncière est incomplète n'a pas à attendre qu'un propriétaire s'en charge à titre individuel.
Ce que nous ne traitons pas
Les procédures d'immatriculation, leurs conditions, leur coût et leurs délais relèvent de la législation foncière que nous n'avons pas vérifiée. Nous ne décrirons donc aucune démarche pas à pas. Ce que nous établissons ici : le syndicat a la capacité d'agir, et le règlement a vocation à être mentionné sur les titres. Pour la marche à suivre, adressez-vous à la conservation de la propriété foncière ou à un professionnel.
Les trois vérifications qui valent d'être faites
- 1L'immeuble est-il immatriculé ? La réponse conditionne le second dépôt de l'article 90, et beaucoup d'autres choses.
- 2Le règlement de copropriété a-t-il effectivement été déposé, et où ? Un règlement adopté mais non déposé perd une grande partie de sa force pratique.
- 3Les quotes-parts figurant dans les documents de la résidence correspondent-elles à celles des titres ? Une divergence découverte au moment d'une vente bloque la transaction.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 86 — La copropriété est régie par les règles de l'indivision et du mur mitoyen, sous réserve des articles suivants
- Code des Droits Réels — article 89 — Le syndicat peut engager les procédures d'immatriculation et de régularisation foncière
- Code des Droits Réels — article 90 — Dépôt du règlement à la conservation de la propriété foncière
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