Acheter dans une copropriété : les questions à poser
Ce qui ne se voit pas à la visite : impayés du lot, travaux votés non réalisés, état du fonds, règlement. La liste à poser avant de signer.
On visite un appartement. On regarde l'orientation, l'état des pièces, le quartier. On ne regarde presque jamais la copropriété elle-même — et c'est pourtant elle qui décidera d'une bonne partie de ce que ce logement coûtera dans les cinq années qui suivent.
Pourquoi c'est votre affaire avant même de signer
L'article 90 du Code des Droits Réels est explicite : le règlement de copropriété oblige l'ensemble des propriétaires ainsi que ceux qui acquièrent d'eux un droit sur l'immeuble. Vous héritez donc d'un texte que vous n'avez pas négocié. Et l'article 88 met les charges à la charge du propriétaire du lot — celui que vous serez.
Un ravalement voté avant votre achat vous concerne
C'est le cas le plus fréquent et le plus douloureux : une assemblée a voté des travaux importants, ils n'ont pas commencé, et l'appel de fonds tombe quelques mois après l'acquisition. Demander les procès-verbaux des dernières assemblées est la vérification qui rapporte le plus.
Trois indicateurs qui valent tous les discours
Une copropriété se juge sur trois chiffres, et un vendeur de bonne foi peut les obtenir en une semaine. Le niveau des impayés dans la résidence, l'existence d'un fonds de réserve, et la régularité des assemblées. Une résidence qui se réunit chaque année, provisionne et recouvre est une résidence où l'imprévu se finance ; une résidence qui ne fait aucun des trois vous enverra un appel exceptionnel au premier problème.
Ces indicateurs ne disent rien de l'appartement lui-même, et c'est précisément ce qui les rend utiles : ils décrivent la seule partie de votre achat sur laquelle vous n'aurez presque aucune prise une fois la signature passée.
Les questions à poser, dans l'ordre
Sur le lot lui-même
- Le compte du lot présente-t-il un solde impayé, et de quelle ancienneté ?
- Quelle est la quote-part exacte du lot, en millièmes ?
- À combien s'élèvent les charges appelées sur les douze derniers mois ?
- Des appels exceptionnels ont-ils été émis récemment, et pour quoi ?
Sur la copropriété
- Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales — la pièce la plus instructive du dossier
- Travaux votés et non encore réalisés, avec leur montant
- État du fonds de réserve : existe-t-il, et à quelle hauteur ?
- Niveau global des impayés dans la résidence — un fort taux annonce des appels exceptionnels
- Règlement de copropriété, dans sa version en vigueur
- Contrats en cours et leurs échéances
- Litiges en cours, le cas échéant
Sur ce qui se voit, mais qu'on interprète mal
- Traces d'humidité dans les cages d'escalier, les caves, le dernier étage
- État des terrasses et des façades, qui annonce les gros postes à venir
- Ascenseur : âge de l'appareil, existence d'un contrat, historique des pannes
- Propreté et éclairage des communs — un bon indicateur de la gestion, à défaut d'être une preuve
Ce que vous ne pourrez pas changer après
Un appartement se rénove ; une copropriété se subit. Vous pourrez refaire une cuisine, pas décider seul d'un ravalement, ni obliger vos futurs voisins à provisionner. C'est la raison pour laquelle ces vérifications se font avant, même quand elles retardent une décision qu'on a envie de prendre vite.
La bonne nouvelle est qu'une résidence mal gérée n'est pas une résidence condamnée : la plupart de ces situations tiennent à l'absence d'organisation, pas à un vice du bâtiment. Encore faut-il l'acheter en connaissance de cause, et non le découvrir au premier appel de fonds.
Ce que nous n'affirmons pas
Sur le sort des impayés du vendeur
Nous n'avons pas vérifié les textes qui déterminent, en droit tunisien, le sort d'un arriéré de charges lors d'une mutation, ni les diligences qui s'imposent à cette occasion. Nous ne dirons donc ni que la dette vous suit, ni qu'elle reste au vendeur. Faites établir ce point par le professionnel qui instrumente la vente — c'est une question à poser avant la signature, pas après.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 88 — Les charges suivent la propriété
- Code des Droits Réels — article 90 — Le règlement oblige l'acquéreur
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