Droits et obligations d'un copropriétaire
Ce que vous devez, ce que vous pouvez exiger, et où c'est écrit. Chaque point est rattaché à un article du Code des Droits Réels, ou signalé comme non vérifié.
Acheter un appartement dans une résidence, c'est acquérir deux choses à la fois : un lot privatif, et une fraction indivise des parties communes. Presque tous les malentendus de copropriété viennent de ce que la seconde est oubliée — jusqu'au premier appel de fonds.
Ce que vous possédez, exactement
L'article 85 du Code des Droits Réels, modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997, présume les propriétaires copropriétaires du terrain sur lequel l'immeuble est édifié ainsi que de ses parties communes non destinées à un usage exclusif. Y figurent notamment les passages, les équipements, les canalisations, les locaux de gardiennage, les ascenseurs, les escaliers et les terrasses.
Les murs séparatifs sont communs entre leurs propriétaires
Le même article le précise. C'est le genre de détail qui règle une discussion de percement ou de dégradation avant qu'elle ne s'envenime — et qui surprend presque toujours.
Vos droits
- USER DES PARTIES COMMUNES. L'article 87 prévoit que chacun en use librement suivant leur destination, sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires, et dispose sur elles de droits proportionnels à sa part divise sauf convention contraire.
- VOTER. L'article 91 donne à chacun un nombre de voix correspondant à sa fraction dans les parties communes indivises — et ramène à égalité avec l'ensemble des autres celui qui détient plus de la moitié des parts.
- CONNAÎTRE LE RÈGLEMENT. L'article 90 impose au syndicat d'adopter un règlement de copropriété, conforme à un règlement-type approuvé par décret, et prévoit son dépôt au siège de la collectivité locale ainsi qu'à la conservation de la propriété foncière pour un immeuble immatriculé. Il est donc consultable.
- SAVOIR CE QU'ON VOUS RÉCLAME. Corollaire de l'article 88 : une contribution proportionnelle suppose une base de calcul que vous pouvez vérifier.
Vos obligations
L'article 88 est le plus court et le plus lourd de conséquences : tout propriétaire doit participer aux charges de conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes, sa contribution étant, sauf convention contraire, proportionnelle à sa part divise dans l'immeuble.
Trois conséquences que l'on conteste souvent, à tort
L'obligation ne dépend pas de l'usage que vous faites de l'équipement — un propriétaire du rez-de-chaussée participe à l'ascenseur. Elle ne dépend pas de votre accord avec la décision : un désaccord se traite par le vote et, le cas échéant, par les voies de recours, pas par la retenue. Et elle ne dépend pas de l'occupation : un lot vide reste un lot.
S'y ajoute l'obligation de respecter le règlement de copropriété. L'article 90 précise qu'il oblige l'ensemble des propriétaires ainsi que ceux qui acquièrent d'eux un droit sur l'immeuble : il suit donc le lot, et s'impose à l'acquéreur comme au locataire à qui un droit est consenti.
Ce que nous ne vous dirons pas
Les recours, les délais, les sanctions
Quel recours exercer contre une décision d'assemblée, dans quel délai, devant quelle juridiction, et ce que vous risquez en cas d'impayé prolongé : ces questions relèvent de textes de procédure que nous n'avons pas vérifiés. Nous ne les traiterons pas de mémoire. Pour une situation réelle, faites relire votre dossier par un professionnel du droit.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 85 — Ce qui constitue les parties communes
- Code des Droits Réels — article 87 — Usage des parties communes et droits proportionnels
- Code des Droits Réels — article 88 — Participation aux charges
- Code des Droits Réels — article 90 — Le règlement de copropriété et son opposabilité
- Code des Droits Réels — article 91 — Le poids des voix en assemblée
Votre résidence mérite mieux qu'un tableur
Voyez Syndicop sur vos propres lots, en trente minutes, sans engagement.
Demander une démonstrationÀ lire ensuite
Dans le même esprit
La copropriété dans le Code des Droits Réels
Quel texte régit une copropriété en Tunisie, et que dit-il ? Les articles 85 à 102 du Code des Droits Réels, expliqués sans jargon.
LireLe syndicat des propriétaires : ce qu'il est juridiquement
Votre copropriété a une existence juridique propre, même si personne ne l'a créée. Ce que cela change pour le compte bancaire, les contrats et les décisions.
LireLe règlement de copropriété : contenu et adoption
L'article 90 du Code des Droits Réels en fait une obligation. Ce qu'il doit organiser, qui l'adopte, et que faire quand votre résidence n'en a pas.
Lire