Ce qu'un locataire doit payer, et ce qu'il ne doit pas
La question la plus posée par les locataires de résidence. Ce que le Code règle, ce qu'il ne règle pas, et pourquoi la réponse est d'abord dans votre bail.
Un locataire reçoit un jour une demande de participation aux charges de la résidence, et se demande légitimement si elle lui incombe. La réponse commence par une distinction que presque personne ne fait, et qui règle la moitié des discussions.
1. Ce que dit le texte
L'article 88 du Code des Droits Réels met les charges de conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes à la charge de tout PROPRIÉTAIRE, à proportion de sa part divise. Le texte ne parle pas du locataire : le débiteur des charges de copropriété, vis-à-vis du syndicat, est le propriétaire.
Ce que cela signifie concrètement
Le syndicat des propriétaires appelle les charges auprès du propriétaire de votre lot, pas auprès de vous. Si l'on vous réclame directement une quote-part de charges de copropriété, la première question à poser est : à quel titre, et sur quel fondement — votre bail, ou une décision qui ne vous est pas opposable ?
2. Ce que le Code ne règle pas
Le partage entre bailleur et locataire ne se trouve pas dans le Code des Droits Réels
Ce texte organise les rapports entre copropriétaires. Ce qu'un bailleur peut refacturer à son locataire relève du contrat de bail et de textes que nous n'avons pas vérifiés. Nous n'écrirons donc pas la liste des « charges récupérables » : celle qu'on trouve en ligne vient le plus souvent du droit français, et rien ne dit qu'elle s'applique ici. Votre bail est la première source à lire, et un professionnel du droit la seconde.
3. La pratique courante, et ses pièges
En pratique, beaucoup de baux prévoient que le locataire supporte tout ou partie des charges liées à l'usage courant — nettoyage, éclairage des communs, eau des parties communes, gardiennage — tandis que le propriétaire conserve ce qui relève de la conservation du bien : gros travaux, ravalement, remplacement d'équipements, étanchéité.
Cette répartition est répandue et cohérente avec la logique du bail. Elle n'a de force que si elle est écrite dans le vôtre. Un bail muet sur ce point ne crée pas d'obligation par l'usage local.
- 1Relire le bail : que dit-il exactement, et avec quel niveau de détail ?
- 2Demander au propriétaire le décompte des charges appelées par le syndicat pour le lot, pas un montant global.
- 3Vérifier que ce qui vous est refacturé correspond bien à la catégorie prévue au bail, et non à un appel exceptionnel de travaux.
- 4Conserver les échanges par écrit — c'est ce qui permettra de rectifier une erreur sans conflit.
Ce que vous pouvez faire, et qui n'a rien de juridique
Participer à la vie de la résidence ne dépend d'aucune charge. Signaler un incident, respecter le règlement, être informé des travaux qui vous concernent : un locataire est un habitant, et une résidence qui l'ignore se prive de la moitié de ses occupants.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 88 — La contribution aux charges pèse sur le PROPRIÉTAIRE
Votre résidence mérite mieux qu'un tableur
Voyez Syndicop sur vos propres lots, en trente minutes, sans engagement.
Demander une démonstrationÀ lire ensuite
Dans le même esprit
La copropriété dans le Code des Droits Réels
Quel texte régit une copropriété en Tunisie, et que dit-il ? Les articles 85 à 102 du Code des Droits Réels, expliqués sans jargon.
LireLe syndicat des propriétaires : ce qu'il est juridiquement
Votre copropriété a une existence juridique propre, même si personne ne l'a créée. Ce que cela change pour le compte bancaire, les contrats et les décisions.
LireLe règlement de copropriété : contenu et adoption
L'article 90 du Code des Droits Réels en fait une obligation. Ce qu'il doit organiser, qui l'adopte, et que faire quand votre résidence n'en a pas.
Lire