Le règlement de copropriété : contenu et adoption
L'article 90 du Code des Droits Réels en fait une obligation. Ce qu'il doit organiser, qui l'adopte, et que faire quand votre résidence n'en a pas.
Le règlement de copropriété est le document qu'on cherche le jour où quelqu'un installe une climatisation en façade, transforme un local en commerce, ou refuse de payer sa part de l'ascenseur. Et c'est souvent le jour où l'on découvre qu'il n'existe pas.
Ce que la loi impose
L'article 90 du Code des Droits Réels est direct : le syndicat des propriétaires doit adopter un règlement dit « règlement de copropriété ». C'est une obligation, pas une bonne pratique.
Le Code pose l'obligation ; il laisse au règlement lui-même le soin d'organiser le détail. C'est un choix cohérent : une résidence de huit lots et un ensemble de deux cents ne se gouvernent pas pareil.
Ce qu'un règlement doit organiser
La pratique courante retient quatre sujets. Ce sont ceux sur lesquels les désaccords se produisent réellement.
- La délimitation des parties communes et des parties privatives — où s'arrête votre lot
- La quote-part attachée à chaque lot, base de toute répartition de charges
- L'usage autorisé des parties communes, et les restrictions d'usage des lots
- Le fonctionnement des organes : président, comité, assemblée, périodicité, convocations
Un règlement se lit, il ne se subit pas
Si le vôtre date de la construction, il a probablement été rédigé par le promoteur, sans que personne ne l'ait discuté. Cela ne le rend pas caduc — mais rien n'interdit de l'examiner et d'engager sa modification.
Le modifier
L'article 91 traite de l'insertion et de la modification des règles spécifiques du règlement, et fixe la majorité requise :
L'insertion ou la modification des règles spécifiques dans le règlement de copropriété ne peut avoir lieu qu'à la majorité des propriétaires présents ou de leurs représentants.
Deux précisions du même article changent souvent l'issue d'un vote. Le nombre de voix de chacun correspond à sa fraction dans les parties communes — ce n'est donc pas « une personne, une voix ». Et lorsqu'un propriétaire détient plus de la moitié des parts, ses voix sont ramenées à égalité avec l'ensemble des autres.
Le plafond des 50 % protège les petits lots
C'est une disposition à connaître dans les résidences où un promoteur, ou un investisseur, détient encore la majorité des lots. Il ne peut pas modifier seul le règlement de copropriété.
Votre résidence n'en a pas : que faire
C'est fréquent, et ce n'est pas irrattrapable. La démarche que nous recommandons tient en quatre étapes, et se conduit sur quelques mois.
- 1Rassembler ce qui existe déjà : acte de propriété, plans, quotes-parts figurant aux titres, usages établis depuis des années
- 2Écrire un projet court — mieux vaut un texte de quatre pages appliqué qu'un texte de quarante ignoré
- 3Le soumettre à l'assemblée, avec un délai de lecture suffisant avant le vote
- 4Le remettre à chaque copropriétaire, et à chaque nouvel acquéreur ensuite
La dernière étape est celle qu'on oublie
Un règlement que personne n'a reçu ne règle rien. Le remettre à l'acquéreur au moment de la vente évite la moitié des conflits des années suivantes.
Ce texte n'est pas un avis juridique
La rédaction d'un règlement de copropriété engage durablement votre résidence. Faites-le relire par un professionnel du droit avant de le soumettre au vote.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 90 — Base juridique tunisienne 9anoun
- Code des Droits Réels — article 89 — Base juridique tunisienne 9anoun
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