Quorum et majorités en assemblée générale

Une assemblée qui vote sans savoir à quelle majorité elle décide prend des décisions fragiles. Le jour où quelqu'un les conteste, ce n'est pas le fond qu'on examine — c'est le décompte.

Ce que dit le texte

L'article 91 du Code des Droits Réels fixe la majorité pour modifier le règlement de copropriété :

L'insertion ou la modification des règles spécifiques dans le règlement de copropriété ne peut avoir lieu qu'à la majorité des propriétaires présents ou de leurs représentants.

Trois éléments de cet article décident, en pratique, de l'issue des votes.

1. Une voix n'est pas une personne

Le nombre de voix de chaque propriétaire correspond à sa fraction dans les parties communes. Un propriétaire de 95 millièmes pèse davantage qu'un propriétaire de 38 millièmes. Compter les mains levées donne donc un résultat faux.

2. Le plafond des 50 %

Si un propriétaire détient plus de la moitié des parts, ses voix sont ramenées à égalité avec celles de l'ensemble des autres.

3. L'égalité des voix

En cas de partage égal, la voix du président du syndicat est prépondérante. C'est une règle de déblocage, pas un pouvoir : elle ne joue que sur une stricte égalité.

Le cas de l'usufruit

L'article 93 traite une situation fréquente et mal connue. L'usufruitier est membre de droit du syndicat, au même titre et dans les mêmes conditions que le nu-propriétaire.

En cas de désaccord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il n'est tenu compte que du vote de celui d'entre eux qui aura à verser effectivement une part contributive.

Autrement dit : celui qui paie décide. C'est une règle simple à appliquer, à condition de savoir, avant l'assemblée, lequel des deux verse la contribution.

Le quorum, et la seconde convocation

L'article 92 du Code des Droits Réels, dans sa rédaction issue de la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997, fixe la condition de régularité de l'assemblée :

L'assemblée générale des propriétaires n'est régulière qu'en présence de la moitié des propriétaires, en personne ou par représentation.

Le même article organise la suite lorsque ce quorum n'est pas atteint : de nouvelles convocations sont adressées dans les quinze jours suivant la date fixée pour la première assemblée. Et les décisions prises au cours de cette seconde assemblée le sont à la majorité des présents, quel que soit leur nombre ou les quotes-parts qu'ils représentent.

Ce que nous recommandons

1. 1Préparer la feuille de présence avec les quotes-parts déjà inscrites, avant l'assemblée
2. 2Additionner les millièmes présents et représentés, pas les personnes
3. 3Pour chaque lot en usufruit, savoir qui verse la contribution — la question se règle avant, pas pendant
4. 4Écrire au procès-verbal le décompte en millièmes, résolution par résolution