Parties communes et privatives : où s'arrête votre lot

Une canalisation fuit dans un mur. Le mur est-il à vous, ou à la copropriété ? De la réponse dépend qui paie — et la discussion peut durer des mois si personne n'a de base pour trancher.

Le principe

Une copropriété se compose de deux ensembles. Les parties privatives sont la propriété exclusive d'un copropriétaire : son lot. Les parties communes appartiennent indivisément à tous, chacun à hauteur de sa quote-part.

Le Code des Droits Réels traite l'usage des parties communes et pose, à l'article 88, la participation de chaque propriétaire aux charges de leur conservation, entretien, réparation et administration.

Ce qui est généralement commun

• Le gros œuvre : fondations, murs porteurs, planchers, toiture et terrasses
• Les circulations : hall, escaliers, paliers, couloirs
• Les équipements collectifs : ascenseur, portail, éclairage des communs, bâches et pompes
• Les réseaux qui desservent plusieurs lots, jusqu'à leur point de séparation
• Le terrain d'assiette, les cours et les espaces extérieurs non attribués

Ce qui est généralement privatif

• Les revêtements intérieurs : peintures, carrelages, faux plafonds
• Les cloisons non porteuses à l'intérieur du lot
• Les équipements propres au lot : chauffe-eau, sanitaires, menuiseries intérieures
• Les canalisations à partir de leur point de séparation avec le réseau collectif

Les trois cas qui se discutent vraiment

Les fenêtres et la façade

L'usage est privatif, mais l'aspect extérieur touche à la façade, qui est commune. D'où les règlements qui autorisent le remplacement à l'identique et interdisent le changement de teinte ou de forme. Le principe : ce qui se voit depuis la rue concerne tout le monde.

Les balcons et terrasses accessibles depuis un lot

L'usage est exclusif. La structure et l'étanchéité, elles, protègent l'immeuble entier — un défaut d'étanchéité de terrasse abîme d'abord le logement du dessous. Beaucoup de règlements distinguent donc l'entretien courant, à la charge de l'occupant, du gros œuvre, à la charge de la copropriété.

Les canalisations encastrées

C'est le cas de la fuite dans le mur. La question n'est pas où passe le tuyau, mais qui il dessert. Une colonne qui traverse l'immeuble et alimente plusieurs lots est un réseau collectif ; une dérivation qui n'alimente qu'un lot est privative, même si elle chemine dans une partie commune.