Ce qui engage la responsabilité d'un syndic en Tunisie

C'est la question que pose tout candidat sérieux à la présidence, souvent à voix basse : « qu'est-ce que je risque ? ». Elle mérite une réponse honnête, parce que l'absence de réponse est précisément ce qui fait que personne ne veut du poste.

Ce que la loi confie, et à qui

L'article 89 du Code des Droits Réels charge le syndicat des propriétaires de la conservation de l'immeuble, de la gestion et de l'entretien des parties communes, selon ce que prévoit le règlement de copropriété. Le président, désigné selon l'article 97, le représente légalement.

Le point important est là : c'est le syndicat qui porte la mission. Le président la met en œuvre et engage le syndicat par sa signature — il n'agit pas en son nom propre.

Ce qui expose réellement

Nous ne citerons aucune jurisprudence, faute de l'avoir vérifiée. Ce que nous pouvons dire relève de l'observation : dans la pratique, les situations qui tournent mal se ressemblent.

• Des fonds mêlés à un patrimoine personnel, faute de compte au nom du syndicat
• Des dépenses engagées sans décision traçable, qu'aucun document ne justifie après coup
• Un désordre connu et non traité — une infiltration signalée trois fois, jamais réparée
• Une comptabilité impossible à reconstituer au moment de la passation
• Des décisions prises hors assemblée sur des sujets qui relevaient d'un vote

Aucun de ces points ne relève d'une malhonnêteté. Tous relèvent de l'absence de trace.

Se protéger : quatre habitudes

1. 1Écrire les décisions. Un procès-verbal, même court, vaut mieux qu'un accord verbal en réunion de couloir.
2. 2Séparer les fonds. Compte au nom du syndicat, justificatif pour chaque mouvement, sans exception.
3. 3Faire contrôler. Le comité de trois à neuf propriétaires prévu à l'article 89 existe pour cela — se faire contrôler protège celui qui gère.
4. 4Rendre compte à date fixe. Un état présenté chaque année, même imparfait, vaut mieux qu'un silence de trois ans suivi d'une demande d'explication.

Le bénévole et le professionnel ne sont pas dans la même situation

Un syndic professionnel exerce une activité rémunérée, encadrée par un contrat de mandat, et généralement couverte par une assurance de responsabilité professionnelle. Un président bénévole n'a ni contrat, ni rémunération, ni couverture — sauf si la copropriété en souscrit une.

Nous recommandons d'examiner ce point en assemblée. Il coûte peu, et il change complètement la réponse à la question « qu'est-ce que je risque ? » — donc la facilité à trouver quelqu'un pour le poste.