Charges courantes et charges exceptionnelles
Pourquoi certains appels sont deux fois plus élevés que d'habitude, et comment présenter la différence pour qu'elle soit comprise plutôt que contestée.
Un appel passe de 180 à 420 dinars. Le trésorier a raison sur le fond, et il va pourtant passer trois semaines à s'expliquer. Le problème n'est pas le montant : c'est qu'on a mélangé deux choses qui ne se ressemblent pas.
Les charges courantes
Ce sont les dépenses qui reviennent, prévisibles, chiffrables à l'avance : gardiennage, nettoyage, fluides des communs, contrats de maintenance, assurance, frais de gestion. Leur montant varie peu d'un trimestre à l'autre — c'est ce qui permet de les appeler à intervalle régulier, sur la base d'un budget voté.
Les charges exceptionnelles
Ce sont les dépenses qui ne se répètent pas : réfection d'étanchéité, remplacement d'une pompe, ravalement, mise en conformité d'un équipement.
Elles ont trois caractéristiques que les courantes n'ont pas : elles sont lourdes, elles se décident en assemblée, et elles ont un début et une fin.
Le mélange est la cause n°1 de contestation
Un appel unique de 420 dinars paraît arbitraire. Le même montant, présenté comme « 180 de charges courantes + 240 pour l'étanchéité votée le 12 mars », se comprend sans explication.
Ce que la loi dit, et ce qu'elle ne dit pas
L'article 88 du Code des Droits Réels traite ensemble la conservation, l'entretien, la réparation et l'administration : il ne distingue pas les charges courantes des exceptionnelles. La distinction relève de la pratique de gestion, pas d'une obligation légale.
C'est une bonne nouvelle : rien n'impose une présentation particulière, et rien n'interdit celle qui rend les choses claires.
Ce que nous recommandons
- 1Deux lignes distinctes sur le même appel, jamais un total unique
- 2Pour l'exceptionnel : rappeler la date de la décision qui l'a autorisé
- 3Annoncer combien d'appels comportera l'opération, et lequel on en est
- 4Ne jamais faire financer une dépense exceptionnelle par l'excédent des courantes sans le dire
Sources
- Code des Droits Réels — article 88 — Participation aux charges communes
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