Les charges de copropriété dans le droit tunisien

Quand un copropriétaire conteste sa quote-part, la discussion tourne vite à l'argument d'usage : il ne prend jamais l'ascenseur, il n'a pas d'enfants dans la cour, il habite ailleurs la moitié de l'année. Le Code des Droits Réels répond à cette discussion, et sa réponse tient en une phrase.

Ce que dit l'article 88

Tout propriétaire doit participer aux charges de conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes.

La contribution est proportionnelle à la quote-part de chaque propriétaire. C'est le seul critère que le texte retient.

Quatre mots, quatre natures de dépense

L'énumération de l'article 88 n'est pas décorative : elle couvre l'ensemble du cycle de vie d'une partie commune.

• Conservation — ce qui empêche l'immeuble de se dégrader : étanchéité, structure, traitement des infiltrations
• Entretien — le courant : nettoyage, espaces verts, contrats de maintenance, consommations communes
• Réparation — ce qui a cédé et qu'il faut remettre en état
• Administration — ce que coûte la gestion elle-même : assurance, honoraires, frais bancaires, fournitures

Un poste qui entre dans l'une de ces quatre catégories est une charge commune. La question à se poser n'est donc pas « est-ce que ça me sert », mais « est-ce que ça concerne une partie commune ».

Ce que l'article 88 ne dit pas

Il pose le principe et la base de répartition. Il ne fixe ni le calendrier des appels, ni leur forme, ni les modalités de recouvrement en cas d'impayé. Ces points relèvent de votre règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée.

Les clés de répartition particulières

La pratique courante, dans de nombreuses résidences, consiste à prévoir des répartitions spécifiques pour certaines charges — par exemple faire supporter l'ascenseur par les seuls étages desservis. Ce type de clé peut exister, mais il se fonde sur le règlement de copropriété, pas sur une décision au cas par cas ni sur un accord verbal.

Nous recommandons donc de traiter la question dans le règlement plutôt qu'au fil des assemblées. Une clé écrite se défend ; une tolérance accordée un jour à un copropriétaire deviendra un argument pour tous les autres.

Ce qui rend un appel de charges défendable

1. 1La quote-part de chaque lot est écrite, connue de tous, et identique d'un appel à l'autre
2. 2Le détail des dépenses est disponible pour qui le demande
3. 3La nature de chaque dépense se rattache clairement à l'une des quatre catégories de l'article 88
4. 4Les clés particulières, s'il y en a, figurent au règlement