Propriétaire bailleur : ce qui reste à votre charge
Vous louez votre lot et recevez les appels du syndicat. Ce que vous devez au syndicat, ce que votre bail vous permet de refacturer, et où passe la limite.
Louer son lot ne transfère pas la copropriété. C'est la phrase qui résume tout ce qui suit, et c'est celle qu'on oublie le plus souvent en achetant pour louer.
Vis-à-vis du syndicat, vous restez seul débiteur
L'article 88 du Code des Droits Réels met les charges à la charge de tout propriétaire. Le syndicat vous appelle, vous relance, et c'est votre compte de lot qui apparaît en impayé — quel que soit l'arrangement conclu avec votre locataire, et même si celui-ci ne vous a pas remboursé.
Un locataire qui ne paie pas ne suspend pas votre obligation
C'est l'erreur la plus coûteuse du bailleur non résident : considérer que le retard vient du locataire et attendre. Vis-à-vis du syndicat, ce sont vos charges, et l'ancienneté de l'impayé se compte sur votre lot.
Ce que le bail peut organiser, et ce qu'il doit dire
La refacturation à votre locataire relève de votre contrat de bail. Nous n'avons pas vérifié les textes qui l'encadrent en Tunisie, et nous n'écrirons donc pas la liste de ce qui serait « récupérable de droit ». Ce que nous pouvons dire, c'est qu'un bail précis évite à peu près tous les litiges que nous voyons remonter.
Ce qu'un bail gagne à préciser
- Quelles catégories de charges sont supportées par le locataire, énumérées et non renvoyées à un usage
- Le mode de calcul : forfait, provision avec régularisation, ou refacturation au réel
- Le rythme de régularisation, et sur quelles pièces elle s'appuie
- Ce qui reste explicitement au bailleur : travaux, ravalement, remplacement d'équipements, appels exceptionnels
- Ce qui se passe en cas d'appel exceptionnel voté pendant le bail
Ce que vous ne pouvez pas déléguer
- LE VOTE. C'est un droit attaché à la propriété. Votre locataire ne vote pas à votre place, et une assemblée qui l'accepterait fragiliserait ses propres décisions.
- LA RESPONSABILITÉ DU RÈGLEMENT. L'article 90 prévoit que le règlement oblige les propriétaires ainsi que ceux qui acquièrent d'eux un droit sur l'immeuble. Faire connaître ce règlement à votre locataire vous évitera de découvrir un manquement par une lettre du syndicat.
- LE LIEN AVEC LA RÉSIDENCE. Un bailleur injoignable transforme chaque question en blocage, et son lot en dossier difficile.
Recommandation Syndicop
Remettez une copie du règlement de copropriété à votre locataire à la signature, et faites-le signer. Cela prend cinq minutes, et supprime la totalité des « personne ne me l'avait dit » sur le stationnement, les animaux ou les horaires.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 88 — Le propriétaire reste le débiteur des charges
- Code des Droits Réels — article 90 — Opposabilité du règlement
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