Quand la copropriété existe-t-elle juridiquement
Le syndicat naît de plein droit, sans formalité. Ce que cela implique dès la première vente, et pourquoi la question n'est pas seulement théorique.
La question paraît théorique, et elle décide de choses très concrètes : à partir de quand des charges peuvent-elles être appelées, à partir de quand une assemblée peut-elle décider, et à partir de quand un acquéreur est-il tenu par le règlement.
Ce qui déclenche la copropriété
L'article 85 du Code des Droits Réels vise l'immeuble ou l'ensemble d'immeubles bâtis appartenant à plusieurs personnes et comprenant plusieurs étages, appartements, locaux commerciaux ou professionnels appartenant privativement à une ou plusieurs personnes. La condition tient donc en deux éléments : une division en lots privatifs, et une pluralité de propriétaires.
Tant qu'un seul propriétaire détient tout, il n'y a pas de copropriété
Un promoteur qui n'a encore rien vendu est propriétaire d'un immeuble, pas d'une copropriété. C'est la première vente qui fait apparaître la pluralité — et avec elle, tout ce qui suit.
Le syndicat, lui, ne se crée pas
L'ensemble des propriétaires visés au paragraphe premier de l'article 85 du présent code sont constitués de plein droit et en vertu de la présente loi en syndicat de propriétaires doté de la personnalité civile.
« De plein droit » est la formule décisive : aucune déclaration, aucune immatriculation préalable, aucune assemblée constitutive. Le syndicat existe parce que la loi le dit, dès que la condition de l'article 85 est remplie.
Exister n'est pas fonctionner
C'est la nuance que beaucoup de programmes neufs découvrent trop tard. Le syndicat existe, mais tant qu'aucun président n'a été désigné, personne ne peut le représenter — ni ouvrir un compte à son nom, ni signer un contrat d'entretien, ni agir auprès d'une administration. L'existence est automatique ; la capacité d'agir se met en place.
Ce qui doit suivre, et dans quel ordre
- 1Le règlement de copropriété, conforme au règlement-type approuvé par décret comme le prévoit l'article 90, avec ses dépôts.
- 2La désignation du président, selon l'article 97 et les procédures du règlement.
- 3L'ouverture d'un compte au nom du syndicat.
- 4Le premier budget et les premiers appels de fonds.
L'article 90 précise que le règlement oblige les propriétaires ainsi que ceux qui acquièrent d'eux un droit sur l'immeuble. Un acquéreur du dernier lot vendu est donc tenu par un texte adopté avant son arrivée — raison de plus pour le lui remettre à la signature plutôt que de le laisser le découvrir.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 85 — Ce qui caractérise un immeuble en copropriété
- Code des Droits Réels — article 89 — Constitution de plein droit du syndicat, doté de la personnalité civile
- Code des Droits Réels — article 90 — Le règlement, son adoption et son opposabilité aux acquéreurs
Votre résidence mérite mieux qu'un tableur
Voyez Syndicop sur vos propres lots, en trente minutes, sans engagement.
Demander une démonstrationÀ lire ensuite
Dans le même esprit
La copropriété dans le Code des Droits Réels
Quel texte régit une copropriété en Tunisie, et que dit-il ? Les articles 85 à 102 du Code des Droits Réels, expliqués sans jargon.
LireLe syndicat des propriétaires : ce qu'il est juridiquement
Votre copropriété a une existence juridique propre, même si personne ne l'a créée. Ce que cela change pour le compte bancaire, les contrats et les décisions.
LireLe règlement de copropriété : contenu et adoption
L'article 90 du Code des Droits Réels en fait une obligation. Ce qu'il doit organiser, qui l'adopte, et que faire quand votre résidence n'en a pas.
Lire