Constituer le syndicat au moment de la livraison

Beaucoup de programmes neufs vivent leur première année sans que personne ne sache qui décide. Les acquéreurs s'adressent au promoteur, le promoteur répond parce qu'il n'y a personne d'autre, et la copropriété n'existe que sur le papier. Elle existe pourtant déjà en droit.

Ce qui existe déjà, sans démarche

L'article 89 du Code des Droits Réels — modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997 — est sans ambiguïté sur ce point.

L'ensemble des propriétaires visés au paragraphe premier de l'article 85 du présent code sont constitués de plein droit et en vertu de la présente loi en syndicat de propriétaires doté de la personnalité civile, et d'un président qui en est le mandataire légal, chargé de la représenter en justice en tant que demanderesse ou défenderesse, ainsi qu'auprès des diverses administrations et entreprises publiques.

Ce qu'il reste à faire, dans l'ordre

1. 1S'assurer que le règlement de copropriété existe et est conforme au règlement-type approuvé par décret, comme le prévoit l'article 90 — et procéder aux dépôts qu'il organise.
2. 2Établir la liste des propriétaires et le tableau des quotes-parts. Sans elle, aucune convocation ni aucun décompte de voix n'est possible.
3. 3Convoquer la première assemblée générale, dans la forme prévue par le règlement.
4. 4Faire désigner le président, à la majorité de l'article 91 et selon les procédures du règlement, comme le prévoit l'article 97.
5. 5Ouvrir le compte au nom du syndicat, et y transférer ce qui lui revient.
6. 6Remettre au bureau désigné l'ensemble des documents de l'immeuble.

Le quorum, et ce qui se passe s'il n'est pas atteint

C'est le point qui fait échouer beaucoup de premières assemblées : dans un programme neuf, une partie des acquéreurs n'a pas encore emménagé, et la salle est à moitié vide. L'article 92 traite exactement ce cas.

L'assemblée générale des propriétaires n'est régulière qu'en présence de la moitié des propriétaires, en personne ou par représentation.

À défaut de ce quorum, le même article prévoit que de nouvelles convocations sont adressées dans les quinze jours suivant la date fixée pour la première assemblée. Et les décisions prises au cours de cette seconde assemblée le sont à la majorité des présents, quel que soit leur nombre ou les quotes-parts qu'ils représentent.