Livrer une copropriété neuve : la checklist
Ce qui doit être prêt le jour de la remise des clés — documents, comptes, syndicat, prestataires. La liste qui évite six mois de rappels après la livraison.
Un programme neuf se juge sur ses finitions pendant deux semaines, et sur son organisation pendant dix ans. Un promoteur qui livre des appartements impeccables dans une copropriété sans règlement, sans comptes et sans interlocuteur reçoit des appels pendant des mois — et sa réputation se construit sur ces appels-là.
Le syndicat n'a pas à être créé : il existe déjà
L'article 89 du Code des Droits Réels constitue les propriétaires en syndicat DE PLEIN DROIT, doté de la personnalité civile. La question n'est donc pas de le créer, mais de lui donner ce dont il a besoin pour fonctionner : un président désigné, un règlement, des comptes, et de quoi commencer.
Les documents — à préparer avant la première remise de clés
- Règlement de copropriété, dans sa version applicable, prêt à être remis à chaque acquéreur
- Tableau des quotes-parts, lot par lot, dont la somme tombe juste
- Plans de l'immeuble et des réseaux, y compris ce qui est enterré
- Notices des équipements techniques : ascenseur, pompes, portail, éclairage de sécurité
- Liste des entreprises intervenues, avec un contact réel et non un standard
- Documents relatifs aux garanties dont bénéficie l'immeuble, tels qu'ils existent au dossier
L'argent — le point qui décide de la première année
- Un compte ouvert au nom du syndicat des propriétaires, distinct de celui du programme
- Un budget de fonctionnement de la première année, chiffré poste par poste
- Le montant du premier appel de fonds, et la date à laquelle il sera émis
- Le sort des charges des lots encore invendus, écrit et non sous-entendu
- L'état des sommes éventuellement déjà collectées auprès des acquéreurs
Le fonctionnement — pour que l'immeuble tourne dès le premier jour
- Contrat d'entretien de l'ascenseur actif, avec un numéro d'astreinte affiché en cabine
- Contrat de nettoyage des parties communes
- Abonnements des parties communes en service : eau, électricité
- Équipements de sécurité en place et vérifiés
- Accès des parties communes : clés, badges, codes — remis et recensés
- Un interlocuteur nommé côté promoteur pour les premiers mois, avec ses coordonnées affichées
Ce que nous n'affirmons pas
Nous n'avons vérifié ni le régime des garanties après construction, ni les obligations propres à la promotion immobilière, ni le sort des charges des lots invendus au regard de la loi. Cette liste dit ce qui, à l'usage, évite des mois de désordre — elle ne dit pas ce que la loi impose à un promoteur. Faites établir ce point par un professionnel du droit.
Le geste qui change tout, et qui coûte peu
Réunir les acquéreurs une fois, avant ou juste après la remise des clés, pour expliquer trois choses : ce qu'est le syndicat qu'ils forment désormais, ce que la copropriété va coûter, et qui appeler pour quoi. Une heure, qui remplace des dizaines d'appels individuels et pose une relation au lieu d'une file de réclamations.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 89 — Le syndicat se constitue de plein droit
- Code des Droits Réels — article 90 — Le règlement de copropriété
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