Le promoteur comme syndic provisoire
Gérer l'immeuble avant que le syndicat ne prenne le relais : ce que le Code permet de dire, ce qu'il faut écrire, et comment sortir de ce rôle proprement.
Dans les premiers mois d'un programme, quelqu'un doit bien payer l'électricité des communs et appeler le technicien quand l'ascenseur s'arrête. Ce quelqu'un est presque toujours le promoteur — par nécessité, sans que personne n'ait décidé qu'il le ferait, ni jusqu'à quand.
Ce que le texte permet de dire
L'article 89 pose que le syndicat existe de plein droit dès que la copropriété est née, avec un président qui en est le mandataire légal. L'article 97 organise la désignation de ce président, et prévoit que ses missions puissent être confiées à un syndic immobilier professionnel, par un vote à la majorité de l'article 91.
Ce que nous n'affirmons pas
Nous n'avons trouvé, dans les articles lus, aucune disposition instituant un « syndic provisoire du promoteur », ni fixant une durée pendant laquelle il pourrait administrer avant la première assemblée. Ne pas avoir trouvé n'est pas avoir établi qu'il n'existe rien : nous n'avons pas dépouillé les textes propres à la promotion immobilière. Nous ne dirons donc ni que cette pratique est fondée, ni qu'elle ne l'est pas — et un promoteur a tout intérêt à faire trancher ce point par un professionnel du droit.
Ce qui se sécurise, quoi qu'il en soit
Une chose est certaine et ne dépend d'aucune qualification juridique : un promoteur qui engage des dépenses pour le compte d'une copropriété sans mandat écrit prend un risque, et se prive de tout moyen de se faire rembourser proprement.
- 1Écrire ce que vous faites, dès le premier jour : quelles dépenses, pour quel périmètre, et jusqu'à quelle date prévisionnelle.
- 2Tenir des comptes séparés. L'argent de la copropriété ne se mélange pas avec celui du programme — c'est la ligne qui, franchie, rend toute reddition de comptes impossible.
- 3Conserver chaque justificatif. C'est ce qui sera présenté à la première assemblée pour approbation.
- 4Informer les acquéreurs de ce qui est engagé en leur nom, à mesure, et non a posteriori.
- 5Convoquer la première assemblée dès que la liste des propriétaires le permet, sans attendre la commercialisation du dernier lot.
Le conflit d'intérêts, qu'il vaut mieux nommer
Un promoteur qui administre la copropriété est en même temps celui à qui l'on demandera de reprendre les malfaçons. La situation n'a rien d'illégitime, elle est simplement inconfortable pour tout le monde. La nommer explicitement, et en sortir dès que possible, vaut mieux que de la laisser se découvrir au premier désordre.
Sortir proprement
La sortie de ce rôle est le moment qui décide de la réputation d'un programme. Elle se prépare comme une passation : comptes arrêtés et justifiés, documents remis contre bordereau, contrats transférés au nom du syndicat, accès remis, et un état écrit de ce qui reste en suspens.
Un promoteur qui remet un dossier complet à un bureau nouvellement désigné laisse une copropriété capable de fonctionner. C'est ce dont ses acquéreurs parleront autour d'eux, bien plus longtemps que de la qualité des carrelages.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 89 — Le syndicat existe de plein droit
- Code des Droits Réels — article 97 — Désignation du président et délégation à un syndic professionnel
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