Le contrat de mandat de syndic
Ce que le mandat doit dire pour protéger les deux parties : périmètre, durée, argent, sortie. Et les points juridiques à faire trancher par un professionnel du droit.
Le mandat de syndic est le document qui décide de tout le reste : ce que vous devez, ce que vous pouvez facturer, et ce qui se passe quand la relation se termine. Il est pourtant très souvent réduit à deux pages reprises d'un modèle trouvé ailleurs.
Ce que le texte pose
L'article 97 prévoit que le syndicat confie les missions de son président à un syndic immobilier professionnel — par un vote, à la majorité de l'article 91. Votre contractant est donc le syndicat des propriétaires, que l'article 89 dote de la personnalité civile, et non le président en personne.
Deux conséquences pratiques
La décision doit figurer au procès-verbal de l'assemblée qui l'a votée — c'est cette pièce qui fonde votre mandat. Et un changement de président n'y met pas fin : c'est le syndicat qui vous a mandaté, pas la personne qui a signé.
L'article 90 ajoute que le règlement de copropriété fixe les procédures. Relisez-le avant de rédiger : il peut encadrer la délégation, la forme des convocations, ou les décisions qui restent de la compétence de l'assemblée.
Les six blocs d'un mandat qui tient
- 1LE PÉRIMÈTRE. La liste des missions incluses, et la liste de ce qui ne l'est pas. La seconde évite plus de conflits que la première.
- 2LA DURÉE ET LA RECONDUCTION. Terme, modalité de renouvellement, préavis de part et d'autre. Un mandat qui se reconduit tacitement sans que le syndicat s'en aperçoive fragilise la relation le jour où il s'en aperçoit.
- 3L'ARGENT DU SYNDICAT. Sur quel compte il se trouve, qui en est signataire, comment les mouvements sont justifiés. C'est le point sur lequel un cabinet se juge, et le seul où une ambiguïté est inacceptable.
- 4VOS HONORAIRES. Montant, base de calcul, échéance, révision, et ce qui est facturé en sus.
- 5LE RENDU. Quels documents, à quelle fréquence, sous quelle forme. Un mandat muet là-dessus produit un client qui a le sentiment de payer sans voir.
- 6LA SORTIE. Ce que vous remettez, sous quel délai, et sous quelle forme. Écrire la fin au début est le meilleur signe de sérieux qu'un cabinet puisse donner.
Ce que nous ne traitons pas
Le droit commun du mandat, les responsabilités qu'il fait peser, les conditions de sa résiliation anticipée et leurs conséquences relèvent de textes que nous n'avons pas vérifiés. Un mandat de syndic engage un cabinet sur plusieurs années : faites-le rédiger ou relire par un professionnel du droit. Cet article dit ce qu'il ne faut pas oublier, pas ce qu'il faut écrire.
La clause que les deux parties oublient
Celle qui prévoit ce qui se passe si le syndicat ne fournit pas ce dont vous avez besoin : liste des lots introuvable, archives manquantes, accès au compte non transféré. Sans elle, vous êtes tenu à des obligations que la résidence vous empêche matériellement de remplir — et c'est vous qu'on tiendra pour responsable du retard.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 97 — Délégation des missions du président à un syndic immobilier professionnel
- Code des Droits Réels — article 89 — Le syndicat des propriétaires, personne morale contractante
- Code des Droits Réels — article 90 — Le règlement de copropriété fixe les procédures
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