Reprendre une copropriété mal tenue
Pas d'archives, des impayés anciens, aucun budget : l'ordre des priorités qui rend un dossier lisible en quatre-vingt-dix jours, et ce qu'il faut renoncer à reconstituer.
C'est le dossier le plus fréquent d'un cabinet qui démarre, et le plus mal évalué : une résidence qui appelle un professionnel a rarement des comptes en ordre — c'est généralement pour cela qu'elle appelle.
L'erreur classique consiste à vouloir tout reconstituer. Un cabinet qui passe six mois à reconstruire trois exercices passés facture un travail que personne n'a demandé, et fait attendre la seule chose qu'on attend de lui : savoir où on en est.
Ce qu'il faut renoncer à reconstituer
L'historique complet des exercices antérieurs
Il n'a presque aucune valeur d'usage, il coûte très cher, et il produit des chiffres que personne ne pourra confirmer. Établissez une date d'arrêté, documentez ce que vous avez trouvé à cette date, et repartez de là. Ce qui précède reste archivé tel quel, sans être retraité.
Les quatre-vingt-dix jours, dans l'ordre
- 1SEMAINE 1 — L'ARGENT. Où est-il, combien y en a-t-il, qui a la signature ? Un cabinet qui ne peut pas répondre à ces trois questions au bout d'une semaine n'a pas encore commencé.
- 2SEMAINES 2 À 4 — LA STRUCTURE. La liste des lots, les quotes-parts, les propriétaires. Rien de ce qui suit ne tient sans elle, et son établissement est presque toujours plus long que prévu.
- 3SEMAINES 4 À 6 — LES SOLDES D'OUVERTURE. Établis à la date d'arrêté, puis ENVOYÉS À CHAQUE COPROPRIÉTAIRE avec un délai pour contester. C'est cette validation qui rend tout le reste défendable.
- 4SEMAINES 6 À 8 — LES ENGAGEMENTS. Contrats en cours et leurs échéances, travaux votés non réalisés, procédures ouvertes. C'est là que se trouvent les mauvaises surprises, et mieux vaut les trouver soi-même.
- 5SEMAINES 8 À 12 — LE PREMIER RENDU. Un document court : voilà ce que nous avons trouvé, voilà où nous en sommes, voilà ce que nous proposons pour les six mois. Il fonde la relation.
Les soldes envoyés et non contestés valent acceptation de fait
C'est la raison pour laquelle cette étape ne se saute jamais, même quand elle paraît formelle. Un solde envoyé, non contesté dans le délai annoncé, cesse d'être discutable — un solde jamais communiqué reste attaquable indéfiniment.
Les impayés anciens
L'article 88 du Code des Droits Réels pose que tout propriétaire participe aux charges des parties communes. L'obligation existe donc, y compris pour des sommes anciennes. Mais l'existence d'une créance et sa recouvrabilité effective sont deux choses différentes, et la seconde dépend de la qualité des pièces que la résidence possède.
Ce que nous ne tranchons pas
Le sort d'un arriéré ancien, les délais qui peuvent l'affecter et les voies de recouvrement relèvent de textes de procédure que nous n'avons pas vérifiés. Faites qualifier chaque créance ancienne par un professionnel du droit avant de promettre un recouvrement à votre client — c'est une promesse qui se retourne vite.
Ce que vous pouvez faire dès la reprise, en revanche : classer les impayés par ancienneté et par qualité de dossier, et dire clairement au client ce qui est probablement recouvrable et ce qui ne l'est pas. Un cabinet qui annonce une perte dès le premier rapport est plus crédible qu'un cabinet qui promet tout récupérer.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 88 — L'obligation de participer aux charges des parties communes
Votre résidence mérite mieux qu'un tableur
Voyez Syndicop sur vos propres lots, en trente minutes, sans engagement.
Demander une démonstrationÀ lire ensuite
Dans le même esprit
La copropriété dans le Code des Droits Réels
Quel texte régit une copropriété en Tunisie, et que dit-il ? Les articles 85 à 102 du Code des Droits Réels, expliqués sans jargon.
LireLe syndicat des propriétaires : ce qu'il est juridiquement
Votre copropriété a une existence juridique propre, même si personne ne l'a créée. Ce que cela change pour le compte bancaire, les contrats et les décisions.
LireLe règlement de copropriété : contenu et adoption
L'article 90 du Code des Droits Réels en fait une obligation. Ce qu'il doit organiser, qui l'adopte, et que faire quand votre résidence n'en a pas.
Lire