Ce qu'un règlement intérieur peut vraiment interdire

« On a décidé en réunion d'interdire les animaux. » Cette phrase, entendue dans beaucoup de résidences, mélange deux choses très différentes : ce qu'un groupe souhaite, et ce qui s'impose juridiquement aux propriétaires. Distinguer les deux évite des années de tension pour une règle qui n'engageait personne.

1. Ce que dit le texte

L'article 90 du Code des Droits Réels — modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997 — pose que le syndicat des propriétaires doit adopter un règlement de copropriété, conforme à un règlement-type approuvé par décret. Ce n'est donc pas un texte qu'on écrit sur une page blanche.

Le même article prévoit qu'on puisse y ajouter des règles spécifiques répondant aux caractéristiques de l'immeuble, approuvées par l'ensemble des propriétaires à la majorité fixée à l'article 91, et selon les procédures que le règlement prévoit lui-même.

Ce règlement oblige l'ensemble des propriétaires ainsi que ceux qui acquièrent d'eux un droit sur l'immeuble.

L'article 87, de son côté, pose que chaque propriétaire use librement des parties communes suivant leur destination, sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires. C'est la phrase qui encadre réellement les usages : ni interdiction générale, ni liberté sans limite.

2. La pratique courante

Beaucoup de résidences tunisiennes vivent sur un « règlement intérieur » adopté en réunion, affiché dans le hall, et jamais intégré au règlement de copropriété. Il est utile : il dit à voix haute ce que les habitants attendent les uns des autres. Mais il n'a pas la portée de l'article 90, et il ne faut pas le présenter comme s'il l'avait.

Ce que ce type de texte peut légitimement porter, ce sont des règles d'usage des parties communes : horaires de la salle commune, modalités de stationnement des visiteurs, jours de sortie des ordures, conditions d'utilisation d'un local partagé. Autrement dit, l'organisation de ce qui est commun.

3. Ce qu'il ne peut pas faire

• Créer une sanction financière que le règlement de copropriété ne prévoit pas. Une « amende » votée en réunion ne se recouvre pas comme une charge.
• Régir l'intérieur des logements. Ce qui se passe dans un lot privatif ne relève pas de l'organisation des parties communes.
• Contredire le règlement de copropriété. En cas de divergence, c'est ce dernier qui s'applique.
• Interdire de façon générale et absolue un usage que l'article 87 rattache à la destination normale des parties communes.

4. La recommandation Syndicop

Séparez clairement les deux registres, dans deux documents distincts et nommés comme tels. D'un côté le règlement de copropriété, qui oblige et se modifie selon l'article 91. De l'autre les règles de vie commune, qui organisent l'usage quotidien et s'assument comme un accord entre voisins.

Confondre les deux affaiblit les deux : le règlement perd de sa solennité, et les règles de vie commune se voient reprocher de n'avoir aucune force. Séparés, chacun fait son travail.