Eau et électricité communes : répartir sans conflit
Ce qui n'est pas compté lot par lot doit bien être réparti. Les clés de répartition possibles, celle qui crée le plus de disputes, et la vérification qui règle tout.
L'éclairage des parties communes, l'eau du nettoyage et de l'arrosage, parfois une alimentation générale non individualisée : ces consommations existent, personne ne les a faites en particulier, et il faut pourtant les répartir. C'est un des sujets les plus disputés d'une assemblée, pour des montants souvent modestes.
La règle par défaut
L'article 88 du Code des Droits Réels fait participer chaque propriétaire aux charges des parties communes à proportion de sa part divise, sauf convention contraire. En l'absence de disposition particulière du règlement, les fluides communs se répartissent donc aux millièmes, comme le reste.
C'est souvent la meilleure clé, malgré les apparences
Elle paraît injuste — un occupant seul paie autant qu'une famille de cinq, à quote-part égale. Mais toute autre clé demande de compter quelque chose, et compter coûte : en matériel, en relevés, en contestations. Sur un poste modeste, la simplicité vaut mieux qu'une équité approximative et chère.
Les clés alternatives, et ce qu'elles impliquent
- AU NOMBRE D'OCCUPANTS. Plus juste sur l'eau, et impraticable dans la durée : la composition des foyers change sans que personne ne le signale.
- AU NOMBRE DE LOTS, à parts égales. Simple, et contestée par les petits lots qui paient alors autant que les grands.
- PAR SOUS-COMPTAGE. La seule clé réellement fondée sur la consommation, et la seule qui demande un investissement — compteurs, relevés réguliers, et quelqu'un pour les faire.
- MIXTE : une part fixe et une part variable. Le compromis le plus courant, et celui qui exige d'être écrit très précisément pour ne pas se rediscuter chaque année.
La clé qui crée le plus de disputes
Celle qui n'est écrite nulle part. Une résidence qui applique depuis des années une répartition dont personne ne retrouve l'origine se retrouve sans réponse le jour où un propriétaire demande sur quoi elle repose. Si vous appliquez autre chose que les millièmes, vérifiez que le règlement le prévoit — ou faites-le adopter.
La vérification qui règle la plupart des cas
Avant de discuter de la clé, regardez la consommation elle-même. Une facture d'eau commune anormalement élevée est presque toujours le signe d'une fuite sur le réseau, pas d'un problème de répartition — et une fuite se répare, alors qu'une clé se discute indéfiniment.
De la même façon, un poste d'électricité commune qui augmente sans raison signale souvent un éclairage resté allumé en permanence, un détecteur bloqué, ou un branchement qu'on avait oublié. Une heure de vérification technique fait plus qu'une heure d'assemblée.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 88 — Répartition proportionnelle, sauf convention contraire
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