Fuite d'eau : partie commune ou partie privative ?

Une tache brune s'étend au plafond du 3e étage. Le voisin du 4e dit que ça ne vient pas de chez lui. Le bureau dit que c'est privatif. Personne ne fait rien, et l'eau continue. Ce scénario ne se dénoue jamais par la discussion : il se dénoue en établissant d'où vient l'eau, puis en appliquant une frontière que la loi a déjà tracée.

Ce que le Code range du côté commun

L'article 85 du Code des Droits Réels — dans sa rédaction issue de la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997 — énumère ce qui constitue les parties communes d'un immeuble divisé par étages ou appartements. Y figurent notamment les passages, les équipements, les canalisations, les locaux de gardiennage, les ascenseurs, les escaliers et les terrasses.

L'article 88 enchaîne : tout propriétaire doit participer aux charges de conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes, à proportion de sa part divise sauf convention contraire. Autrement dit, la réparation d'une canalisation commune se répartit sur tous — y compris sur ceux qui n'ont rien vu couler chez eux.

Où passe réellement la frontière

La difficulté n'est presque jamais juridique, elle est physique : il faut savoir quel tronçon fuit. Un plombier qui ouvre le mur tranche la question en une heure ; trois assemblées ne la trancheront pas.

• Une colonne verticale qui traverse plusieurs niveaux dessert l'immeuble : elle relève du réseau commun.
• La dérivation qui alimente un seul appartement, après le point de piquage, sert ce seul appartement.
• Un équipement installé par un occupant — chauffe-eau, machine, robinetterie — reste le sien, même s'il est raccordé au réseau commun.
• Une terrasse figure à l'énumération de l'article 85 : une infiltration par la terrasse n'est pas l'affaire du seul occupant du dernier étage.

L'ordre dans lequel agir

1. 1Arrêter le dégât. Couper l'arrivée d'eau concernée prime sur la question de savoir qui paiera.
2. 2Constater par écrit, avec des photographies datées, chez celui qui subit comme chez celui d'où l'eau semble venir.
3. 3Faire identifier le tronçon par un professionnel. C'est cette pièce, et elle seule, qui répartira la charge.
4. 4Déclarer aux assurances concernées, sans attendre l'issue de la discussion sur la responsabilité.
5. 5Répartir la dépense : commune si le tronçon est commun, à la charge du propriétaire concerné sinon.