Ce que couvre vraiment l'assurance d'une résidence
Assurer les parties communes n'est pas la même chose qu'assurer son appartement. Ce que chaque contrat prend, et la zone grise entre les deux.
Beaucoup de résidences découvrent leur couverture le jour du premier sinistre. C'est le pire moment : on lit alors un contrat signé par quelqu'un d'autre, il y a des années, pour un immeuble qui a changé.
Ce que nous n'affirmons pas
Nous ne vous dirons pas que la loi tunisienne oblige une copropriété à s'assurer. Nous n'avons rencontré aucune disposition en ce sens dans les articles du Code des Droits Réels consacrés à la copropriété, et nous n'avons pas dépouillé le Code des assurances. Ne pas avoir trouvé n'est pas avoir établi qu'il n'y a rien. Votre règlement de copropriété, lui, peut parfaitement l'imposer : c'est le premier endroit à regarder.
Deux contrats, deux périmètres
Une résidence bien couverte l'est par deux contrats distincts, qui ne se remplacent pas. Confondre les deux est la source d'à peu près tous les malentendus.
- Le contrat du syndicat couvre l'immeuble et ses parties communes : structure, toiture et terrasses, cages d'escalier, ascenseur, canalisations communes, ainsi que la responsabilité du syndicat vis-à-vis des tiers.
- Le contrat de chaque occupant couvre son logement, son mobilier, et sa responsabilité envers les voisins et l'immeuble.
Le premier est financé par les charges — l'article 88 range l'administration des parties communes parmi les dépenses auxquelles chaque propriétaire participe. Le second est l'affaire de chacun, et le syndicat ne peut que le recommander.
La zone grise, et comment elle se referme
Entre les deux se trouve la question qui fait durer les dossiers : une canalisation commune fuit et endommage un logement privé. Le contrat du syndicat couvre la canalisation, celui de l'occupant couvre son intérieur, et personne ne veut commencer.
Elle se referme toujours de la même façon : en établissant matériellement d'où vient l'eau, puis en laissant les deux assureurs discuter entre eux. Ce que la résidence doit fournir, c'est le constat — pas un avis sur la responsabilité.
Ce qu'il faut vérifier une fois par an
- 1Le contrat est-il au nom du syndicat des propriétaires, ou encore à celui d'une personne physique qui n'exerce plus ?
- 2Les surfaces et le nombre de lots déclarés correspondent-ils à la résidence telle qu'elle est aujourd'hui ?
- 3L'ascenseur, les terrasses et les locaux techniques figurent-ils explicitement au contrat ?
- 4Quelles sont les franchises, et la résidence a-t-elle de quoi les absorber sans appel exceptionnel ?
- 5Le contrat se reconduit-il tacitement, et à quelle date faudrait-il agir pour le renégocier ?
Le point qui coûte le plus cher est le premier
Un contrat resté au nom d'un ancien président complique tout : la déclaration, l'indemnisation, et parfois la simple obtention d'une copie du contrat. C'est la vérification la plus rapide de la liste, et celle qui évite le plus d'ennuis.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 88 — Charges de conservation et d'administration des parties communes
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