Inondation ou sinistre majeur en copropriété

Une nuit d'orage suffit. Au matin, le sous-sol est sous un mètre d'eau, le local technique avec, l'ascenseur ne répond plus, le tableau électrique commun a pris l'humidité et quatre appartements du rez-de-chaussée sont touchés. Personne ne sait par quoi commencer, et tout le monde appelle la même personne.

Ce n'est pas un incident, c'est un événement. La différence n'est pas d'intensité mais de nature : un incident se traite, un événement s'organise. Ce qui suit est un ordre de priorités, parce que l'erreur la plus coûteuse des premières heures est de commencer par le mauvais bout — appeler l'assurance avant d'avoir coupé le courant, ou faire pomper avant d'avoir photographié.

Phase 1 — Les personnes, puis l'aggravation

Rien d'autre ne compte pendant cette phase. Aucune considération de responsabilité, de coût ou de preuve ne prime sur la sécurité des personnes, et aucune de ces questions ne sera moins bien traitée pour avoir attendu deux heures.

1. 1Faire évacuer les zones dangereuses, et empêcher d'y revenir. Un sous-sol inondé où le courant n'est pas coupé est mortel ; un balcon fissuré est une chute.
2. 2Couper ce qui doit l'être : électricité des parties communes touchées, gaz, arrivée d'eau. Cela ne s'autorise pas, cela se fait — et se documente ensuite.
3. 3Appeler les services compétents : Protection civile pour le secours et le risque, distributeur pour le réseau, et selon la nature de l'événement, les services techniques de la commune.
4. 4Bloquer l'ascenseur hors service. Un appareil dont la gaine ou la machinerie a été mouillée ne se redémarre pas « pour voir » : il se fait vérifier.
5. 5Empêcher l'aggravation quand c'est possible sans risque : bâcher, dévier, calfeutrer, pomper si la sécurité électrique le permet.

Phase 2 — Le constat, avant que tout disparaisse

C'est la phase que l'on saute, et c'est celle qui décide de tout le reste. Une fois l'eau évacuée et le nettoyage commencé, la preuve du dommage n'existe plus. Elle n'existera plus jamais.

Phase 3 — Assurance et responsabilités

Deux périmètres coexistent et se croisent : le contrat de l'immeuble, qui couvre les parties communes, et les contrats individuels des copropriétaires ou de leurs locataires. Un même événement produira donc plusieurs déclarations, et elles doivent être cohérentes entre elles.

1. 1Retrouver le contrat de l'immeuble et lire ce qu'il couvre réellement — la garantie applicable à un événement climatique n'est pas toujours celle qu'on croit, et les exclusions se lisent avant, pas après.
2. 2Déclarer sans attendre d'avoir tout chiffré. Une déclaration se complète ; une déclaration tardive se conteste.
3. 3Prévenir les copropriétaires que chacun doit déclarer de son côté pour son lot, en leur donnant les éléments communs : date, heure, nature de l'événement, zones touchées.
4. 4Préparer la visite de l'expert : dossier de constat, plans si vous les avez, accès aux locaux techniques, et quelqu'un capable de raconter la chronologie.
5. 5Ne rien jeter et ne rien réparer définitivement avant le passage de l'expert, sauf ce qu'exige la sécurité — et dans ce cas, photographier avant.

Le cas particulier de la destruction

Quand l'immeuble est détruit, en tout ou partie, le Code prévoit expressément la situation. L'article 98 renvoie la décision de reconstruction au syndicat, et règle le sort des indemnités.

les indemnités représentant l'immeuble détruit sont affectées par privilège à la reconstruction

Cette affectation par privilège est une protection réelle : elle destine l'indemnité à la reconstruction plutôt qu'à la répartition, sous réserve des droits des créanciers inscrits. C'est aussi une contrainte, et elle mérite d'être connue avant qu'un débat s'ouvre sur le partage d'une somme qui n'est pas librement partageable.

Phase 4 — Les travaux, dans l'ordre

L'ordre n'est pas celui de la gêne ressentie, mais celui de la dépendance technique. Remettre l'ascenseur en service avant d'avoir asséché et vérifié l'installation électrique, c'est refaire deux fois la même intervention.

1. 1Assèchement et évacuation de l'eau, jusqu'aux volumes techniques.
2. 2Installation électrique commune : diagnostic par un professionnel, remise sous tension par zones, jamais globale.
3. 3Équipements de sécurité et de circulation : éclairage de secours, portail, interphone, puis ascenseur après vérification par le mainteneur.
4. 4Réseaux : eau, évacuations, pompes de relevage, surpresseur.
5. 5Structure et enveloppe si elles sont en cause : c'est le seul poste où un avis technique doit précéder toute décision, et non l'accompagner.
6. 6Étanchéité et reprises, puis nettoyage et remise en état des finitions — en dernier, parce que tout le reste les abîmerait.

Phase 5 — Financer sans attendre l'indemnité

C'est le nœud pratique : l'indemnité arrivera, mais après, et les interventions d'urgence se paient tout de suite. Une copropriété se retrouve donc à devoir avancer une somme qu'elle ne possède pas, pour des dépenses qu'elle n'a pas votées.

L'article 88 fonde la répartition : la conservation et la réparation des parties communes sont des charges de tous, proportionnelles à la part divise sauf convention contraire. La dépense, une fois engagée à bon droit, se répartit donc — la difficulté n'est pas le principe, elle est la trésorerie.

• Distinguer d'emblée l'indispensable de l'améliorable. Ce qui empêche un danger ou une aggravation s'engage ; le reste attend une assemblée, et rien n'est perdu à attendre.
• Puiser d'abord dans le fonds de travaux s'il existe. C'est précisément le cas pour lequel une réserve se constitue, et c'est l'argument qui la fera voter ensuite.
• N'appeler des fonds exceptionnels que pour ce qui n'est pas couvert, une fois la position de l'assureur connue. Appeler avant, c'est risquer de rembourser après — et de perdre la confiance au pire moment.
• Tenir un compte séparé de l'événement dès le premier dinar : ce qui a été dépensé, par qui, avec quel argent, et ce que l'assurance a remboursé. Sans cela, la régularisation sera impossible.

Phase 6 — Clôturer, et ne pas en rester là

Un sinistre majeur mal clôturé laisse une copropriété durablement abîmée : des sommes avancées jamais régularisées, un désaccord larvé sur ce qui a été dépensé, et un dossier introuvable le jour où un défaut réapparaît.

1. 1Vérifier les travaux avant de solder les factures, et lever les réserves par écrit.
2. 2Arrêter le compte de l'événement : dépensé, remboursé par l'assurance, appelé aux copropriétaires, solde.
3. 3Faire ratifier par l'assemblée les dépenses engagées dans l'urgence, et régulariser les avances personnelles.
4. 4Archiver le dossier complet — constat, déclarations, rapport d'expertise, devis, factures, procès-verbaux — à un endroit qui survivra au mandat en cours.
5. 5Mettre à jour ce qui a manqué : contacts, contrats, points faibles révélés par l'événement. C'est le seul bénéfice qu'on puisse tirer d'un sinistre, et il se perd en quelques mois si on ne l'écrit pas tout de suite.

Ce qu'il fallait préparer avant

Toutes les phases précédentes se jouent en quelques heures, avec ce qu'on a sous la main. Ce qui fait la différence entre une résidence qui s'organise et une résidence qui subit tient à une poignée de choses, préparées à froid, et qui ne coûtent rien.

Ce que nous n'affirmons pas

• Aucun délai de déclaration de sinistre, de contestation d'expertise ou de prescription. Ils dépendent de votre contrat et de textes que nous n'avons pas vérifiés.
• Aucune obligation d'assurance pesant sur la copropriété ou sur les copropriétaires. Nous n'avons vérifié aucun texte tunisien l'imposant ; ne pas avoir trouvé n'est pas avoir établi que rien n'existe.
• Aucun régime de catastrophe naturelle, aucune procédure de reconnaissance, aucun dispositif d'indemnisation publique. Si un tel mécanisme existe, il ne figure pas dans les textes que nous avons lus, et nous ne le décrirons pas de mémoire.
• Aucun critère permettant de juger soi-même de la solidité d'une structure. Cela relève d'un homme de l'art, sans exception.
• Aucun pouvoir d'engager seul des travaux d'urgence. Rien dans les articles lus ne le confère au président ou à un copropriétaire ; la réponse se trouve dans le règlement de copropriété et dans les délégations votées.