Étanchéité : prévenir plutôt que réparer

Une infiltration se signale toujours au même endroit : chez l'occupant du dernier étage, sous forme d'une tache au plafond. Elle est traitée là où elle se voit — une reprise de peinture, parfois un colmatage — et elle revient à la pluie suivante, un peu plus large.

La raison est mécanique : l'eau entre en un point et ressort en un autre, souvent à plusieurs mètres. Réparer sous la tache revient à sécher le sol sans fermer le robinet.

Ce n'est pas l'affaire du dernier étage

L'article 85 du Code des Droits Réels range les terrasses parmi les parties communes. Une infiltration venue de la terrasse relève donc de la conservation des parties communes, que l'article 88 met à la charge de tous les propriétaires — et non de celui qui a le malheur d'habiter dessous.

Ce qui se surveille, et quand

• Les évacuations d'eaux pluviales : une seule grille obstruée transforme une terrasse en bassin.
• Les relevés d'étanchéité en périphérie, là où le revêtement remonte contre les murets — le point de faiblesse le plus courant.
• Les traversées : socles d'antennes, réservations, passages de gaines, tout ce qui perce le revêtement.
• Les cloques, fissures et décollements du revêtement lui-même.
• Ce qui a été posé sur la terrasse sans précaution : dalles, mobilier, équipement technique, poids ponctuel.

La bonne période pour cette inspection est avant la saison des pluies, pas pendant. Une terrasse se regarde à sec, tranquillement, et l'on note ce qu'on voit avec des photographies datées : c'est la comparaison d'une année sur l'autre qui révèle l'évolution.

Pourquoi ce poste ne se reporte pas

Reporter une reprise d'étanchéité est la décision la plus tentante d'une assemblée : la dépense est visible, le risque ne l'est pas. Mais l'eau qui s'infiltre ne s'arrête pas au plafond du dernier étage : elle atteint les enduits, les aciers, l'isolation, et transforme une reprise localisée en chantier de structure.