Travaux urgents : qui décide, qui paie

Une canalisation cède un dimanche soir. Attendre l'assemblée générale n'est pas une option : l'eau coule maintenant. Mais engager plusieurs milliers de dinars au nom de la résidence sans décision collective expose celui qui le fait. C'est l'une des situations les plus inconfortables d'un mandat, et l'une des moins documentées.

1. Ce que disent les textes que nous avons lus

L'article 88 pose que la conservation, l'entretien et la réparation des parties communes sont des charges de tous les propriétaires, à proportion de leur part divise sauf convention contraire. Autrement dit : la dépense, une fois engagée à bon droit, se répartit — la question du « qui paie » a une réponse.

L'article 96 permet au syndicat d'autoriser, aux frais des copropriétaires qui les demandent, des travaux dont il ne pourrait résulter qu'un accroissement de valeur pour l'immeuble, dans les conditions qu'il détermine. C'est un régime d'amélioration à la demande, pas un régime d'urgence.

L'article 98 vise le cas extrême : la destruction, par incendie ou autrement, où les propriétaires doivent se conformer à la décision de reconstruction prise selon la majorité de l'article 91, les indemnités d'assurance étant affectées par privilège à la reconstruction.

2. Où se trouve réellement la réponse

Dans le règlement de copropriété, et dans le mandat donné à celui qui exerce. Beaucoup de règlements prévoient un plafond en deçà duquel une dépense peut être engagée sans assemblée, et une procédure de régularisation ensuite. C'est la première chose à vérifier — avant l'urgence, pas pendant.

Si le règlement est muet, l'assemblée peut voter une délégation encadrée : un plafond, un périmètre — la conservation de l'immeuble et la sécurité des personnes — et une obligation de rendre compte à la réunion suivante. Une délégation votée à froid vaut infiniment mieux qu'une décision prise seul un dimanche soir.

3. Que faire quand c'est déjà en train d'arriver

1. 1Arrêter le dommage. Couper, sécuriser, faire évacuer si nécessaire : cela ne s'autorise pas, cela se fait.
2. 2Documenter immédiatement : photographies datées, heure, ce qui a été constaté, qui a été prévenu.
3. 3Limiter l'intervention à ce qui empêche l'aggravation. La réparation définitive n'est presque jamais urgente ; la mise en sécurité l'est.
4. 4Informer les copropriétaires dans les heures qui suivent, et non après coup. Un engagement partagé au moment où il se prend cesse d'être une décision solitaire.
5. 5Obtenir un écrit du professionnel : ce qu'il a constaté, ce qu'il a fait, ce qu'il reste à faire.
6. 6Porter la régularisation à l'ordre du jour de la réunion suivante, avec les pièces. Ce point ne s'oublie pas : c'est lui qui transforme une avance en dépense de la résidence.