Constituer un fonds de travaux
Mettre de côté chaque année ce qu'un gros chantier coûtera dans cinq ans : comment le décider, où placer l'argent, et pourquoi les résidences y renoncent.
Une étanchéité de terrasse, un ravalement, le remplacement d'un ascenseur : ces dépenses ne surviennent pas par surprise. Elles sont prévisibles à quelques années près. Elles arrivent pourtant presque toujours sous forme d'appel exceptionnel, au pire moment, dans une résidence qui n'a rien de côté.
Pourquoi les résidences y renoncent
Trois objections reviennent, et il faut les prendre au sérieux plutôt que de les balayer. « Nous payons pour des travaux qui profiteront à d'autres » — objection légitime de celui qui compte revendre. « L'argent va dormir » — objection de celui qui a vu une résidence mal gérée. « On verra le moment venu » — la plus fréquente, et la plus coûteuse.
La réponse à la première objection
Un lot vendu dans une résidence qui a provisionné se vend mieux qu'un lot dans une résidence où un ravalement voté attend son financement. La provision n'est pas perdue pour le vendeur : elle se retrouve dans le prix, et surtout dans l'absence d'appel exceptionnel à annoncer à l'acquéreur.
Comment le décider
- 1Établir la liste des gros postes prévisibles et l'horizon de chacun. Sans ce document, la provision est un chiffre arbitraire que personne ne votera.
- 2Estimer chaque poste — en demandant à un professionnel, pas en le devinant.
- 3Diviser par le nombre d'années qui restent, et présenter le résultat comme une ligne du budget annuel.
- 4Faire voter la dotation en assemblée, avec les autres postes du budget.
- 5Décider où l'argent est placé, et qui peut le mobiliser. Un fonds sans règle de sortie est un fonds qui se videra pour une réparation courante.
La règle qui protège le fonds
Écrivez ce que le fonds peut financer et ce qu'il ne peut pas. Sans cette limite, il servira à combler un trou de trésorerie causé par des impayés — c'est la façon la plus courante de perdre en trois ans ce qu'on a mis cinq ans à constituer.
Ce que nous n'affirmons pas
Nous n'avons vérifié aucune disposition du Code des Droits Réels imposant la constitution d'un fonds de travaux, ni encadrant son régime. Ce que nous pouvons dire relève de l'article 88 : la conservation et la réparation des parties communes sont des charges de tous. Provisionner est un choix de gestion, et un bon ; ce n'est pas, à notre connaissance vérifiée, une obligation.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 88 — Charges de conservation et de réparation des parties communes
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