Le recouvrement des charges impayées
Quand la relance amiable ne suffit plus : ce qu'il faut avoir constitué avant d'aller plus loin, et pourquoi la préparation compte davantage que la procédure.
La plupart des impayés se règlent en amiable. Ceux qui n'y arrivent pas ont presque toujours un point commun : le dossier n'a pas été constitué au fur et à mesure, et la copropriété se retrouve à devoir prouver ce qu'elle affirme, un an après.
Cette page commence là où l'amiable s'arrête
La relance graduée, le ton à tenir, l'échelonnement : tout cela est traité dans « Impayés de charges : agir tôt ». Ce guide-ci porte sur ce qui vient après, et sur ce qu'il faut avoir en main.
Ce que dit la loi
L'article 88 du Code des Droits Réels pose l'obligation : tout propriétaire doit participer aux charges des parties communes, proportionnellement à sa quote-part. La créance de la copropriété repose sur ce fondement.
Ce que nous n'affirmons pas
Nous ne décrivons ici ni la procédure judiciaire applicable, ni les délais de prescription, ni la juridiction compétente : nous ne les avons pas vérifiés sur des sources primaires. Un lecteur qui suivrait une étape inventée pourrait perdre son recours. Pour engager une action, consultez un avocat — c'est la seule recommandation honnête que nous puissions faire.
Le dossier à constituer, et quand
La règle est simple : on constitue le dossier pendant que tout va bien, pas quand ça va mal. Chacune de ces pièces se trouve facilement le jour où elle est produite, et devient introuvable un an plus tard.
Pour chaque lot en impayé
- La table des quotes-parts, avec la somme qui fait mille
- Les procès-verbaux ayant voté le budget et les dépenses exceptionnelles
- Chaque appel de fonds émis, daté, avec sa preuve de remise
- Le relevé des paiements reçus, avec date et mode
- Le décompte du solde dû, exercice par exercice
- Les relances envoyées, avec leurs dates
La preuve de remise est la pièce décisive
Un appel qu'on ne peut pas prouver avoir remis est un appel qui n'a pas été fait. Remise en main propre contre signature, ou envoi dont on garde la trace : le choix importe moins que la régularité.
Ce que nous recommandons avant toute procédure
- 1Vérifier son propre appel : un décompte faux fait perdre une affaire gagnable
- 2Écrire une mise en demeure claire, avec un délai et un montant exact
- 3Proposer un échelonnement par écrit — beaucoup de dossiers s'arrêtent là
- 4Faire valider la décision d'agir par l'organe compétent, et la tracer
- 5Consulter un professionnel du droit avant d'engager quoi que ce soit
Le coût de l'attente
Un impayé de six mois se récupère souvent d'un coup de téléphone. Le même impayé à trois ans est devenu une somme que le copropriétaire ne peut plus payer en une fois, dans une relation où plus personne ne se parle. Le montant n'a pas changé de nature : le temps l'a rendu insoluble.
Sources
- Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
- Code des Droits Réels — article 88 — Participation aux charges communes
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