Le syndic bénévole en Tunisie : ce que la loi permet

La question revient dans toutes les résidences où les honoraires d'un cabinet paraissent lourds : peut-on se gérer soi-même ? La réponse tient dans la façon dont le Code des Droits Réels organise la copropriété — et elle surprend souvent.

La loi ne parle pas de « syndic bénévole »

Elle parle du syndicat des propriétaires. L'article 89 dispose que l'ensemble des propriétaires forment automatiquement un syndicat, doté de la personnalité civile, représenté par un président désigné selon l'article 97 — article modifié par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005. Un comité de trois à neuf propriétaires peut l'assister.

Autrement dit : la gestion par les copropriétaires eux-mêmes n'est pas une tolérance, c'est le schéma de base. Recourir à un professionnel est une possibilité, pas une obligation.

Ce que la loi n'organise pas

Le Code pose la structure. Il ne dit pas comment tenir une comptabilité, ni comment relancer un impayé, ni à quelle fréquence se réunir. Tout cela relève du règlement de copropriété et de la pratique.

C'est là que se joue la différence entre une gestion bénévole qui tient et une qui s'épuise : non dans le droit, mais dans l'organisation.

Ce qu'un bénévole engage

Un président bénévole n'a ni contrat, ni rémunération, ni assurance de responsabilité professionnelle — sauf si la copropriété en souscrit une. C'est une différence de situation réelle avec un cabinet, et elle mérite d'être examinée en assemblée.

Les quatre conditions d'une gestion bénévole qui dure

1. 1Un compte au nom du syndicat, jamais au nom d'une personne
2. 2Un comité qui contrôle — l'article 89 le prévoit, et il protège celui qui gère
3. 3Des décisions écrites, même brèves : un procès-verbal vaut mieux qu'un accord de couloir
4. 4Une passation préparée : ce qui n'est pas transmissible finit par ne plus être transmis