ModèleÉquipe Syndicop · 27 août 2026 · 5 min de lecture

Une mise en demeure ferme, et pourtant correcte

La lettre qui marque la fin des relances amiables. Ferme sur le fond, mesurée sur la forme — vous continuerez à croiser cette personne dans l'ascenseur.

La mise en demeure est le moment où le dossier change de nature : on cesse de relancer, on constate. Elle mérite donc d'être écrite avec soin, et surtout d'être écrite une seule fois — une résidence qui envoie trois mises en demeure successives a en réalité envoyé trois relances de plus.

Ce que nous n'affirmons pas ici

Nous ne vous disons pas quel délai la loi tunisienne impose avant d'agir, ni quelle voie de recours engager ensuite : cela dépend de votre règlement de copropriété et d'une appréciation de votre situation que nous ne pouvons pas faire à distance. Avant toute suite contentieuse, faites relire le dossier par un professionnel du droit.

Ce que nous pouvons dire, en revanche, tient à l'obligation elle-même : l'article 88 du Code des Droits Réels prévoit que tout propriétaire doit participer aux charges de conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes. L'obligation n'est pas une décision du bureau ; elle précède le bureau.

Trois conditions avant d'envoyer

1Le compte du lot est juste. Une mise en demeure fondée sur un solde erroné détruit la crédibilité du bureau pour deux ans.
2Des relances amiables datées existent, et vous pouvez les produire. La mise en demeure constate un échec ; encore faut-il montrer la tentative.
3Le montant réclamé se décompose par période. « Vous devez 1 240 DT » se conteste ; un tableau par échéance, non.

La trame

Mise en demeure de régler les charges de copropriété

[NOM DE LA RÉSIDENCE]
[Adresse complète]

                                        [Nom, Prénom du destinataire]
                                        [Adresse]

                                        [Ville], le [jj/mm/aaaa]

Envoi recommandé avec accusé de réception
Objet : mise en demeure de régler les charges de copropriété — lot [__]

Madame, Monsieur,

Vous êtes propriétaire du lot n° [__] au sein de la résidence
[nom], et à ce titre redevable des charges de copropriété
correspondant à votre quote-part de [__] millièmes.

À ce jour, votre compte présente un solde impayé de [_______] DT,
qui se décompose comme suit :

  Appel du [jj/mm/aaaa] — période [____] .......... [______] DT
  Appel du [jj/mm/aaaa] — période [____] .......... [______] DT
  Appel du [jj/mm/aaaa] — période [____] .......... [______] DT
                                                    ──────────
  TOTAL DÛ ........................................ [______] DT

Ces sommes vous ont été réclamées par les rappels suivants, restés
sans effet à ce jour :

  - [type de relance] du [jj/mm/aaaa]
  - [type de relance] du [jj/mm/aaaa]

Nous vous mettons en demeure de régler la somme de [_______] DT
dans un délai de [__] jours à compter de la réception de la présente.

Le règlement peut être effectué par virement sur le compte du syndicat
des propriétaires :
  Titulaire : [dénomination exacte du syndicat]
  RIB : [__ __ ___________ __]
  Référence à indiquer : [N° DE LOT] — MISE EN DEMEURE

Si votre situation ne vous permet pas de régler cette somme en une
fois, contactez-nous avant l'échéance ci-dessus : un échéancier écrit
reste possible et sera examiné de bonne foi.

À défaut de règlement ou de prise de contact dans ce délai, le
syndicat se réserve d'engager les suites que la situation appelle,
après examen du dossier.

Nous restons à votre disposition pour vous communiquer le détail de
votre compte ainsi que les justificatifs des dépenses appelées.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations
distinguées.

Le président du syndicat des propriétaires
[Nom]
[Signature]

Pièces jointes : relevé du compte du lot, copie des appels de fonds
mentionnés ci-dessus.

Pourquoi la porte reste ouverte jusqu'au bout

Le paragraphe qui propose un échéancier n'est pas de la faiblesse. Un impayé se résout beaucoup plus souvent par un accord que par une procédure, et une lettre qui ne laisse aucune issue pousse son destinataire à se taire plutôt qu'à négocier. La fermeté est dans le délai et dans le décompte, pas dans le ton.

Sources

Code des Droits Réels — texte intégral (PDF) — Code du 12 février 1965, modifié notamment par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005
Code des Droits Réels — article 88 — Obligation de participer aux charges des parties communes

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