Copropriété sans syndic en Tunisie : qui gère ?

Le président a démissionné en mars. On a dit qu'on s'en occuperait à la prochaine assemblée, et la prochaine assemblée n'a pas eu lieu. Nous sommes en septembre. La facture d'électricité des parties communes est arrivée, le gardien attend son salaire, et une pompe vient de lâcher. Personne ne sait plus très bien qui a le droit de faire quoi.

Cette situation est plus fréquente qu'on ne l'admet, et elle est rarement le fruit d'un conflit : le plus souvent, elle vient d'un enchaînement de reports. Elle mérite mieux que l'improvisation, parce que les décisions qu'on y prend engagent des gens.

1. Ce qui n'a pas disparu

C'est le point de départ, et il est presque toujours mal compris. Le syndicat des propriétaires n'est pas une association qu'on crée et qu'on dissout. L'article 89 le constitue de plein droit, et lui reconnaît la personnalité civile.

constitués de plein droit et en vertu de la présente loi en syndicat de propriétaires doté de la personnalité civile

Autrement dit : la personne morale survit à l'absence de son représentant. Ce qui manque n'est pas le syndicat, c'est quelqu'un pour parler en son nom. La distinction n'est pas théorique, elle a trois conséquences immédiates.

• LES DETTES RESTENT DUES. L'article 88 fait participer chaque propriétaire aux charges de conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties communes. Rien dans le texte ne suspend cette participation parce que le poste de président est vide. Une vacance n'est pas une trêve de charges, et le laisser croire est le moyen le plus sûr de rendre la sortie de crise impossible.
• LES CONTRATS APPARTIENNENT AU SYNDICAT, PAS À L'ANCIEN PRÉSIDENT. Le contrat de nettoyage, l'abonnement, le contrat d'entretien de l'ascenseur ont été conclus pour le compte de la personne morale. Le départ de celui qui les a signés ne les résilie pas.
• LE COMPTE BANCAIRE, S'IL EST AU NOM DU SYNDICAT, RESTE AU SYNDICAT. Ce qui change, c'est qu'il n'a plus de mandataire habilité — ce qui est un problème d'accès, pas un problème de propriété.

2. Qui peut payer, et à quel titre

C'est la question qui revient le plus souvent, et la réponse honnête tient en deux temps : le Code des Droits Réels ne l'organise pas, mais le droit commun des obligations connaît la situation de celui qui agit pour autrui sans y avoir été autorisé.

L'article 1179 du Code des Obligations et des Contrats vise celui qui, sans y être autorisé par le maître ou par le juge, gère volontairement ou par nécessité les affaires d'autrui. Le texte y voit un rapport de droit analogue au mandat. Et l'article 1185 en tire la conséquence financière lorsque la gestion a servi l'intérêt du maître.

Si l'affaire est administrée dans l'intérêt du maître et d'une manière utile, le maître doit décharger le gérant des suites de sa gestion et l'indemniser de ses avances, dépenses et pertes.

En clair : le copropriétaire qui règle la facture d'électricité commune pour que la cage d'escalier reste éclairée n'est pas, par principe, un donateur. Il a réglé une dépense qui incombait à la collectivité, et il a un fondement pour en demander le remboursement.

La ligne pratique : conservation oui, amélioration non

À défaut de règle écrite sur ce point précis, la ligne qui protège le mieux celui qui avance est celle de l'utilité incontestable. Une dépense que personne ne pourra sérieusement contester ensuite est une dépense qui empêche une dégradation ou un danger.

• Défendable sans difficulté : l'électricité des parties communes, l'eau, la vidange d'une fosse qui déborde, la réparation d'une fuite active, le remplacement d'une pompe de relevage en panne, la mise en sécurité d'un garde-corps descellé.
• À ne pas engager seul : le ravalement, le remplacement d'un ascenseur en état de marche, l'embellissement du hall, la vidéosurveillance, tout ce qui améliore plutôt que ce qui conserve. Ces dépenses attendront un vote, et elles peuvent attendre.
• Le cas du gardien et des prestataires en contrat : le service continue, donc la rémunération est due. C'est un engagement pris avant la vacance, pas une décision nouvelle. Ce qui doit être documenté, c'est qui paie et avec quel argent.

3. Ce qu'il faut écrire pendant cette période

C'est le cœur du sujet, et c'est ce qui distingue une gestion de fait acceptable d'une gestion de fait opaque. Pendant une vacance, il n'y a pas d'organe pour contrôler ; la seule protection de tout le monde — y compris de celui qui agit — est la trace.

C'est aussi le moment où un outil partagé change quelque chose de concret : quand les dépenses, les justificatifs, les documents et l'historique des versements vivent ailleurs que dans le téléphone d'une seule personne, la vacance cesse d'être un trou. Syndicop sert à cela — conserver et rendre consultable ce qui s'est passé. Il ne confère évidemment aucun des pouvoirs que seul le syndicat détient : il documente les décisions, il ne les remplace pas.

4. Sortir de la vacance : trois voies

Aucune ne suppose qu'un président soit déjà en place — c'est précisément la difficulté, et le texte l'a prévue.

Le tiers des propriétaires

L'article 92 prévoit que l'assemblée générale se convoque à l'initiative du président du syndicat ou à celle du tiers au moins des propriétaires. C'est la voie la plus rapide, et celle qui ne dépend de personne d'autre que des copropriétaires eux-mêmes : réunir un tiers des propriétaires autour d'une demande écrite suffit à enclencher la convocation.

La collectivité locale, saisie pour convoquer

Le même article 92 permet au président de la collectivité locale de prescrire la convocation de l'assemblée générale. C'est une voie moins connue, et elle est utile quand la première échoue : elle ne demande pas de rassembler un tiers des propriétaires, mais une saisine motivée.

Le président provisoire de l'article 97

C'est le filet de sécurité. Après une mise en demeure adressée aux propriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception et restée deux mois sans effet, le président de la collectivité locale doit désigner un président provisoire — parmi les propriétaires ou parmi les syndics professionnels — pour une période qui ne peut être inférieure à six mois.

5. La passation minimale, le jour où quelqu'un reprend

Une vacance se termine mal quand elle se termine sans passation : le nouveau président hérite d'un trou de plusieurs mois qu'il ne pourra jamais reconstituer, et le premier contrôle des comptes tournera au procès. Une passation minimale tient en une réunion et cinq documents.

1. 1Le relevé d'ouverture de la vacance et le relevé de clôture, côte à côte, avec l'écart expliqué ligne à ligne.
2. 2Le registre des dépenses de la période, avec les justificatifs.
3. 3La situation par lot à la date de reprise : qui doit quoi, qui a payé d'avance.
4. 4L'état des sommes avancées personnellement par des copropriétaires, avec les pièces, à porter à l'ordre du jour de la première assemblée pour être régularisées par un vote.
5. 5L'inventaire de ce qui est remis : clés, documents, accès, contrats en cours et leurs échéances.

Ce que nous n'affirmons pas

• Que l'ancien président conserverait ses pouvoirs après la fin de son mandat, sa démission ou sa révocation. Nous n'avons trouvé aucun texte le prévoyant, et nous n'inventerons pas une règle aussi lourde de conséquences. Ne pas avoir trouvé n'est pas avoir établi que rien n'existe : nous n'avons pas dépouillé l'ensemble des textes applicables.
• Qu'un copropriétaire pourrait, de sa seule initiative, résilier un contrat, engager des travaux d'amélioration ou représenter le syndicat devant un tiers.
• Un délai légal pour organiser l'assemblée après une démission. Le Code encadre la convocation et le quorum, pas ce délai-là ; s'il figure quelque part, c'est dans votre règlement de copropriété.
• Que la gestion d'affaires du Code des Obligations s'applique sans discussion au syndicat des propriétaires. Nous citons le mécanisme et son fondement ; sa transposition à une personne morale dotée d'organes propres mérite l'avis d'un professionnel.